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义乌市楼下村改造现存问题及改进对策探讨.pdf

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课程名称:城市地理学作业二课程名称:城市地理学作业二 (2013-2014 第 2 学期,2111)(2013-2014 第 2 学期,2111) 题目:义乌市楼下村改造现存问题题目:义乌市楼下村改造现存问题 及改进对策探讨及改进对策探讨 任课老师:王宏任课老师:王宏 姓名:丁婧姓名:丁婧 学号:12650203学号:12650203 成绩:成绩: 义乌市楼下村改造现存问题 及改进对策探讨 义乌市楼下村改造现存问题 及改进对策探讨 摘要:摘要:城中村是我国高速城镇化进程中出现的特殊的地域现象。近年来义乌市在大力 发展城市经济的同时城市规模不断扩大,城中村问题日趋严重,于是在开发城市重点项目 的同时。

1、启动了相关城中村的改造工程。本文通过对进行中的楼下村改造进行研究,从各 个角度分析其改造中以及改造后存在的问题,并初步提出相应改进的建议。 关键词:关键词:义乌市;楼下村改造;问题;对策 1前言1前言 近年来,中国进入迅速城市化时期,城市用地扩展,城市政府或开发商为 了降低经济成本,导致被绕开的村落成为“城中村” ,它们在逐渐具备城市的特 质,但因多方面的城乡二元体制,它们又没有真正纳入城市的统一规划。而城 中村带来的环境、治安、管理、私搭乱建等社会问题也日益突出,已成为困扰 许多城市发展的瓶颈。 楼下村位于义乌城区西南部,被凤栖街、楼下村路以及崇德路环绕,属于 稠江街道管辖范围(如图 1)。

2、截至 2010 年全村人口 2000余人,产业以 加工零售业为主(根据笔者向当地 村民了解得知) 。随着义乌城区规模 的不断扩大,楼下村必将在义乌市 区内占据重要位置。因此,义乌市 政府在 2010 年启动对楼下村的改造, 但改造的拆迁、安置、改造,直接 涉及村民的利益,于是改造经历了 长期的停滞阶段。而义乌作为以发 展商业为主的城市,其城中村改造后往往能够形成独特的商业街区,因此有别 于国内其他城市, 义乌市大部分城中村村民是支持改造的。只是改造中依旧存 在制度不完善、赔偿标准不明确等问题,值得深入探讨。基于以上背景,本文 将对楼下村改造中以及改造后的问题进行分析,并提出完善改造的建议。 2义乌市楼下村改造现存的主要问题2义乌市楼下村改造现存的主要问题 图 1楼下村区位示意图 2。

3、1 村民对于补偿标准的认识有差异,补偿存在争议2.1 村民对于补偿标准的认识有差异,补偿存在争议 楼下村和义乌市的大多城中村一样,为满足村民利益的最大化,可以有更 多的空间来出租收取租金而存在大量违章建筑。而这些违章建筑的存在和土地 产权的特殊性,令改造陷入两难境地:如果承认违章建筑的产权,则鼓励了违 法行为,会引起新的抢建以获得更多的补偿,而且城市环境也不允许;如果不 承认产权,考虑到法律依据不足及违法行为的普遍性 1,对该部分违章建筑难 以强制拆除,因而按照土地价值的补偿认定存在分歧,建有违章建筑的村民认为 他们当初建房子时也付出了一定的资金,不能够接受与未建者一样的补偿。 2.2 四层半建筑千篇一律。

4、高层住宅模式无法实现2.2 四层半建筑千篇一律,高层住宅模式无法实现 义乌市是以商业为主的城市,因此,城中村改造后通常形成商业街区。例 如义乌市篁园新村的改造原本是功能单一的居住区。然而,由于该新村离篁园 市场仅一路之隔,区位条件极好。篁园市场的兴旺,带热了周边地区。篁园新 村的业主们抓住商机,将自家住房的底层改为商铺门面,或出租,或自营;义 乌小商品市场的发展,吸引了越来越多的流动人口,住房需求量大增 2。业主 们为了获得最大的利益,加上原先的楼下村村民普遍缺乏自主创业、自立致富 等精神,之前一直靠收取房租生活,没有一技之长,如果换做了高层住宅,村 民失去房产,村民的生活来源、就业就成问题。

5、因此,村民不愿住进高层住宅 而坚持保留原来的独栋楼,楼下村已改造的部分依旧是“四层半”建筑,并且 为了追求简单的公平,采用行列式布局,对建筑风格、建筑高度、建筑色彩等 作了统一规定。这种缺少生气的规划使得原本的村庄失去了自身的特色。 2.3 改造好的部分市政配套设施不完善,绿化率低2.3 改造好的部分市政配套设施不完善,绿化率低 抢建店面房,这种情况在义乌市的每一个城中村改造中都会遇到,村民恨 不得在每条路上都设有店面房。这是 村民追求经济效益最大化的结果, 是 “出租经济”造成的直接后果, 对经 济效益的追求,使村民忽视了生活环 境, 忽视了其他的一切。当然,这在 一定程度上也是改造的动力所在。

6、因 为在原先的居住环境中,路、水、电 等配套设施很不完善,这些条件制约 了出租的效益, 利益的驱动使村民积 极地投入到旧村改造中。而对经济效益最大化追求的结果是导致“新村”的环 境新一轮的落后,降低改造的社会效益 3。楼下村村民片面追求多占地、多建 图 2楼下村改造后环境现状图 房而对公共设施配套、绿化等缺少足够的重视。而义乌市政府在改造时也没有 合适的制度制约,使得改造后的部分住宅环境欠佳。楼下村改造后的房子之间 间隔距离短,没有公共配套设施,公共绿地、公共停车场地几乎为零,垃圾无 人清理(如图2) 。公共设施和绿地的缺乏,对村民的居住环境造成了影响,基 础设施薄弱,这样改造后的村,在不久的将来也会产生新的问题而需要再次改 造。

7、 2.4 现行的投标机制缺乏有效的监督,可能存在不公平现象2.4 现行的投标机制缺乏有效的监督,可能存在不公平现象 据笔者了解,在2010年,楼下村的改造只进行了六分之一,因此造成失去 房屋的700多户1800多个村民流离失所,无家可归。义乌新闻曾报导:“该村村 民投诉称,这是由村主任在改造中一手遮天,掿用职权为亲友私增宅基地面积 造成的。村干部对待村民完全不同,退休、下岗、没房改、户口迁回村叶落归 根村民,有的祖孙三代人,只给36平方,真正缺房户得不到住房。楼下村改造, 集体土地成了村长拉关系、送人情筹码,村两委决定第七期投标的店面房,由 村长操作,不用投标,他要给谁就给谁,要给多少就给多少。对于外村人要买5 间、10间都可以。

8、并可以选择好地段。而对本村有些住房困难户苦求半间都不 肯,落实建房宅基,村里都不张榜公布。 ”这些都是缺乏有效监督,缺乏制度制 约的恶果,使得村民不能实实在在地得到应该得到的补偿。 3完善义乌楼下村改造对策的建议3完善义乌楼下村改造对策的建议 3.1 制定完善的补偿标准,并严格执行3.1 制定完善的补偿标准,并严格执行 补偿行为一定要按照公开、公平、公正的原则,制定完善的补偿标准,并 严格执行房屋补偿安置方案,不得擅自提高或降低房屋拆迁补偿标准,使拆迁 工作向法制化、规范化方向迈进。在拆迁前有关部门应认真细致地做好村民房 屋初始产权登记,理清村民宅基地上现有房屋的有效面积,建立居民房屋准确 面积的家庭档案。

9、使补偿工作有依据可行 4。同时笔者认为,在制定相关补偿 标准时,应该让利于民,充分考虑到村民的长远利益,完善相关配套措施。例 如:如果拆迁双方发生矛盾,在调解无效的情况下,应该鼓励被改造户走法律 解决的程序,如果村民的补偿要求合理,街道和村委会应当为他们提供相应的 法律援助,通过专业机构对改造方案和涉及村民权益的内容进行考量和评估。 3.2 改变以往的改造模式,同时对村民实施一系列安抚政策3.2 改变以往的改造模式,同时对村民实施一系列安抚政策 义乌市以往“四层半”的改造模式,严重影响了城市的形象,并且土地利 用率低。笔者认为,随着城市的发展,这种改造模式必须改变,具体措施建议 如下: (1)在做土地规划时将高层住宅区和商业区分开。

10、鼓励开发商参与商业 区改造,这样政府对村民的补偿压力也可以减轻。 (2)商业区的店铺可以对村 民提供优惠,让那些有能力的村民能够买到商业店铺,得到实惠。 (3)政府可 以对改造村民提供就业培训,毕竟靠租金生活并不是长久之道,还是应该培养 村民的自主创业精神,提高村民素质,这样对未来城市的发展也有益。 3.3 加大投资力度,完善基础设施建设,保证绿化率,改善环境3.3 加大投资力度,完善基础设施建设,保证绿化率,改善环境 城中村改造的目的之一是要给居民一个好的居住环境,就楼下村而言,笔 者认为:政府应在完善基础设施建设方面加大投资力度,也可以如上条所述引 进开发商进行商品房建设,将住宅区和商业区分开。

11、这样既可以保证店铺的持 有率,又可以安心建设拥有完善的功能、配套的服务、优美的环境的新型社区, 保证绿化率,同时对于私搭乱建现象要坚决取缔,维护城市形象。 3.4 制定一系列监督、举报机制,保证改造赔偿落到实处3.4 制定一系列监督、举报机制,保证改造赔偿落到实处 对于改造中的一些不公平现象,笔者认为最重要的是在投标过程中完全公 开、公正,可以将一系列的政策、投标过程、结果公示,让村民能够了解到整 个投标的过程。笔者建议:为村民提供监督举报窗口,如网上举报、以及对举 报者实行保密并且给予一定的奖励金等,杜绝一手遮天现象再次发生。 4结语4结语 城中村改造是时间跨度较长的、渐变式的社会系统工程。

12、本文所述的义乌 市楼下村改造的例子中,千篇一律的四层半建筑风格、绿化率接近于零的脏乱 环境给了我们以警示:改造城中村必须戒除浮躁的心态、冒进的策略,要根据 各个城中村各自经济结构现状、特定的文化风貌特征、城市景观、各类人群居 住生活能力和需求等各种复杂因素,制定一村一方案的改造规划,循序渐进地 进行改造, 最终把城中村改造成与周边城区协调发展、内部功能布局合理、经 济健康发展、各类人群和谐共处的文明社区。 参考文献参考文献 1韩荡.高速城市化地区的城中村改造 以深圳特区为例EB/OL. 218bc1314670/3175.html. 2 金健君,葛联娟,牛建农.义乌城中村改造模式及其特点J.

13、华中建筑,2008,26(6) : 8587,转93. 3 廖志超.关于义乌市城中村改造的几点体会J.规划师,2005,21(S1) :6061. 4 葛霆.城中村改造问题与对策研究J.改革与开放,2010(10) :7374.

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