施工通用方案---顶级别墅及顶级豪宅(_文档下载

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【正文】

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二是生活态度的回归,从过去那种非常炫耀或者说张扬的生活态度应该回归到一种自然、平和,享受生活,享受艺术、享受人生的这样一种生活状态,生活方式上面来系统:即一卡通四、顶级豪宅的概念  所谓豪宅应该是指比高档住宅在质量、档次、规模、售价等方面都更高的住宅。其豪华程度主要表现在其对资源的占有等方面。而不同类型的住宅所占有的资源类型可能完全不同,所谓豪宅就仅仅是一个统一称谓而已。  住宅从大的类型来分,有 住宅即通常所说的别墅类住宅和式住宅即公寓式住宅。若要评判别墅类住宅的豪华程度,应该考虑其室外环境,比如自然山水、每户占地面积等方面的资源占有情况。而对公寓型豪宅主要看其每户的室内建筑面积及装修标准。

这两类住宅的评判标准完全不同,所以对豪宅的评述应该分两类: 型豪宅别墅豪宅及型豪宅公寓豪宅。  中国大陆别墅豪宅的代表莫过于上海紫圆号别墅。其身价达到亿人民币,占地面积亩,建筑面积平方米,采用了从钢结构到雾化玻璃等多种先进的技术与设备。在其所享有的自然山水资源方面,也的确在上海、北京这样的大城市真正的顶级。而新一代公寓豪宅的代表,则要数无锡财富中心,一梯一户的百米高层,每户有超大空中花园,电梯由室外花园入户,钢结构体系及大跨度空间,使户型全部灵活布置,大堂等公共服务设施按星级酒店豪华标准装修。这两类住宅虽然建筑形式和所享有的资源各不相同,但在其设施的配置、资源的档次、每户的规模和市场售价等方面,均能够达到豪宅的标准。

别墅不等于豪宅别墅产品分化  中国人的别墅概念其实跟国外有很大的不同。国内通常把一户一栋的 住宅称为别墅,每栋售价一般数百万,通常卖给中国的富豪阶层,而这样的 住宅在国外叫做,是卖给普通阶层的。到过国外的人都可能有这样的经验,除了市中心有少量的高层和多层住宅以外,在城市的边缘或远郊都有数平方公里范围的这样的社区。在美国称为,在英国称为。这样的是卖给普通或者中高档收入阶层的,其标准不高,每户面积也未必很大,整体的建筑密度适中。在国外作为第二居所,称之为或者的顶级豪宅,或者庄园类的豪宅才是真正卖该富豪阶层的。  别墅一词在国内的房地产市场上指代不专,而且跟国外所指的或有很大的不同。国内的别墅一词所覆盖的范围极为广泛。

它不但包括了每户独栋的 住宅,发展商也常把双拼别墅、叠拼别墅、联排别墅和独联体别墅甚至有些复式住宅统称之为别墅产品。而除了 别墅和双拼别墅,其它产品可以称作,但与 别墅的概念绝然不同。别墅这个词在中国已经被用作指代从顶级豪宅到普通的 住宅,和一些密度比较高的非 住宅。  国内别墅产品近年来有非常明显的分化趋势。既有象上海紫园那样每户面积奢华,占地庄园化的顶级豪宅;也有向高密度发展的经济型别墅。以北京为例,笔者近年来接触了很多准备开发别墅产品的发展商,其别墅项目的密度不但没有下降反而有所提高。我们近期设计的几个别墅项目,容积率均在之间,这已经是接近社区的建筑密度了。这样一大批建筑面积偏小,占地面 2022年施工通用方案---顶级别墅及顶级豪宅(1).doc积偏小、居住密度偏高。

缺乏私密性的别墅产品,实际上标志了中国别墅朝向经济型发展的趋势。这一类经济型别墅从资源占有情况来看,基本上不具备自然山水的条件,但多具备了大区位市场认可度高和交通便利等特点,也就是说可以作为第一居所。这样的别墅已经不是传统顶级住宅产品的概念,当然也不可能是豪宅。它们是瞄准普通市民阶层或者中高档收入人群的经济型别墅类住宅。更准确地说应该叫做普通 住宅,跟国外的产品更加接近。  除此之外,还有大量其它在名称上冠以别墅,但又不是传 户 住宅的产品,我们叫做类别墅。类别墅产品目前主要有三种类型:第一种每户虽然 ,但是两栋之间侧墙间距非常接近,只有米左右。没有两侧花园,只有前后花园的所谓独联体别墅,例如长沙的山水芙蓉—半山美墅中的独联体。

第二种是层数降低面宽加大的改良型别墅,以卡尔生活馆为例,它已经不是第一代的三层,前后花园。而是面宽最大做到了米,进深最小做到了米。有字型的平面,形成三个花园。也有十字型的平面,形成四个花园。层数也从三层降低到了二层。这一类的住宅,实际上是大幅度向 别墅的品质靠拢。第三种是另一类的住宅,准确一点说应该是复式住宅即所谓的叠拼别墅、叠加别墅或者是空中别墅。这一类产品在住宅类型上更靠近普通的复式住宅,但因为享有南侧或者北侧的部分花园,或者有以露台、阳台形式为主的空中花园,所以在名称上仍冠以别墅。综合以上分析,中国的别墅产品实际上已经分化成为豪宅别墅、普通别墅、经济别墅和类别墅等多种产品。如果把消费群体的结构比作金字塔。

买得起豪宅别墅的只是塔尖上极少数超级富豪,而买得起普通别墅及经济别墅的却大有人在,集中于金字塔的第二层面。所以发展商都倾向于回避风险,转向大规模开发经济别墅。市场上豪宅项目少之又少。真正意义上的豪宅别墅几乎没有。  对豪宅需求虽然少,但是他们代表了现实生活中的一个阶层,作为住宅产品的最高档类型,中国需要有自己的豪宅,特别是那种为满足客户特殊要求而量身定做的,艺术类别墅豪宅。  没有山水何以称别墅山水与自然资源  当我们评价一座别墅或者别墅类豪宅的环境和质量时,应该从三个方面进行分析。首先是项目周边大环境,其次是社区内部环境,第三是别墅自身院落和内部空间小环境。评价一个别墅项目周边的整体环境,主要看四个方面。

第一是所处区段是否环境优良的、有升值潜力的、或市场认可度比较高的区位。有人说对于一个房地产项目,“第一是地段,第二是地段,第三还是地段”。就是指一个项目的区域位置是决定其品质与前途最为关键的因素。第二个方面是指其交通环境。在以汽车为主要交通工具的时代,无论距离城市有多远,只要有高速连接,交通方便,交通环境的支撑就是到位的。特别是对于别墅类项目,业主都是以私家车为主要交通方式,所以交通便利是很重要的一个条件。如果交通条件不够便利,无论其与市中心有多近,它的价值也要受到影响。第三个方面就是自然山水环境。因为买别墅的人并不是因为缺房子住才买别墅,买别墅的主要目的就是为了提高自己的生活质量与品位,特别 2022年施工通用方案---顶级别墅及顶级豪宅(1).doc是追求更好的室外居住环境。

所以对自然山水、自然的植被绿化看的非常重。对一个城市周边的别墅项目而言,有没有自然山水环境,其质量和价格将会有天壤之别。国外豪宅所依仗的重要资源便是自然环境。  第四个方面就是周边有没有其他可以因借的资源。比如说名校资源,著名景点等。如果有其他旅游名胜或生活便利设施,都会使别墅项目升值。国外许多豪宅都是因其地处 、赛车名地,拥有文化资源而享有高昂身价。  对别墅类豪宅来讲,最为稀缺的就是自然山水环境,真正具备自然山水环境的项目很少。做到区域优良、交通便利和有其它因借资源相对来说还是比较容易的。所以很多别墅项目在不具备自然山水环境的情况下人工营造,挖人工湖泊或者建造高尔夫球场,试图弥补自然山水方面的不足。

没有山水的别墅项目与城中高档住宅相比,仅仅是密度降低而已。密度降低无疑对居住质量是一种提高,但因为不能享有真正的优质自然环境,也只能降档成为经济型别墅。若评选豪宅项目,没有自然山水的别墅类项目,在环境资源优势方面不能入选。如果一个项目具备这样的自然山水资源,可以说在大环境方面已经不战而胜。高密度低私密的别墅与豪宅无缘密度与社区景观质量  对于一个别墅社区内部环境质量评判,也就是这个别墅项目自身内部土地资源的利用情况,主要看建筑密度、私密性和规划形态三个方面。  第一代别墅基本上都是高密度型的。这样的别墅区在全国各地很常见。成片开发,一栋挨着一栋,整体外观效果和农民发了财自己盖的小洋楼也没有什么太大的区别。

密度多在每户占地亩左右,这样的高密度低私密的别墅无论每户面积有多大,每户装修标准有多么豪华,从整体环境质量上来讲都是与豪宅无缘的。购房者从市区搬到城外别墅,最主要的原因就是追求低密度。第二个方面是私密性。别墅业主相对来说生活富裕,事业成功,渴望在个人家庭生活方面有一定的私密性。所以对于建筑之间距、对建筑之密度的要求,特别是保护住户私密性方面要求非常的高。上一代那种窗户对窗户、两栋楼之间的间距在米以下的别墅,很显然不能满足新一代别墅或豪宅的私密性要求。目前市场上正在规划设计的一批别墅,可能是处于土地成本的压力,或者是降低销售风险考虑,多数仍然是每户亩地。仍然是高密度低私密性的产品。这一批别墅可以作为普通 住宅或者是“经济型别墅”和“类别墅”来销售。

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