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惠州市东平片区控制性详细规划.doc

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惠州市东平片区控制性详细规划第一章  总则第1.1条为落实惠州市东平片区规划,保证东平片区控制性详细规划的顺利实施,落实规划分图则规定的控制要求,提出规划管理及相关的控制标准,制定《东平片区控制性详细规划》(以下简称《东平控规》)。第1.2条《东平控规》主要依据《中华人民共和国城市规划法》、《城市规划编制办法》、《城市规划编制办法实施细则》、《城市用地分类与规划建设用地标准》(GBJ13790)、《城市居住区规划设计规范》(GB5018093)、《城市道路交通规划设计规范》、《惠州市城市规划标准与准则》(1993年9月29日)、《惠州市区城市建设总体规划》(1989~2005)。

惠州市政府、市规划行政主管部门颁布的有关规划建设文件和专家与相关职能部门审议意见等编制的,其内容深度达到国家规定的控制性详细规划要求。第1.3条本规划成果包括规划规划图、文本、分图则、和规划说明书四个部分,文本与分图则是该片区建设与规划管理的重要依据,二者须同时使用,不可分割,具有同等的法律效力。第1.4条以注重生态、合理布局、功能明确、完善配套、依托区位、分期实施、弹性开发为规划设计总原则。第1.5条本规划适用于规划区内各地块和各类别用地的土地使用、各类建筑物新建及改扩建的管理工作,是下层次修建性详细规划编制、建筑和市政工程设计管理工作的依据。第1.6条文件(文本及图则)涉及的控制指标和技术规定是根据现行的相关标准规范。

结合本片区环境特征、用地条件制定的,未涉及的指标、技术规定须符合国家、广东省和惠州市的有关政策、法规、标准等相关条款的规定。第1.7条本规划经惠州市人民政府批准后执行,解释权属惠州市规划建设局。第1.8条规划区位于惠州市东部,东临新开河,南临西枝江,西与桥东片区相邻,北临东江。第1.9条人口规模:规划控制人口规模约为7.0万人。第1.10条用地规模:规划区城市建设总用地面积为229.62公顷。第二章  规划原则及目标第2.1条规划原则第2.1.1条区域协调原则。第2.1.2条可操作性原则。第2.1.3条布局合理、功能明确的原则。第2.1.4条统一规划、分期开发的原则。

第2.2条规划目标:该片区规划发展为具有现代生活气息和地域特征的以居住为主的社区。第2.3条主要职能第2.3.1条是为市区服务的居住新区。第2.3.2条对大湖溪等东部片区起示范和辐射作用。第2.4条建设标准借鉴国内外居住区的成功经验,提供一个功能分区明确、空间布局合理、服务设施完善、交通信息通达、生态环境平衡、居民生活舒适、空间景观独特的片区。第三章  土地使用性质分类及控制第3.1条本规划区土地使用性质分类基本遵循国标《城市用地分类与规划建设用地标准》(GBJ13790),用地划分至中类或小类。并根据现实情况和实际需要略有调整,增加了商住混合用地类别。

代码为C2/R2。第3.2条依据本片区的功能定位,确定本片区的主要土地用途为:住宅用地、公共设施用地、道路用地、公共绿地。各地块土地利用性质详见“土地利用规划图”和分图则。第3.3条规划所确定的土地用途是对未来土地使用的控制与引导,在土地开发建设过程中,土地使用性质及用地规模必须符合文本和图则的规定。第3.4条现有土地的使用性质若与本规划规定不符,应按照本规划进行控制和引导,逐步加以改造,使该用地使用性质与本规划的规定相符。第3.5条相邻的两个或多个地块共同开发时,各地块的土地使用界线可适当调整,即对土地进行盘整,配套设施位置也可在共同开发的地块内做适当调整,但其用地性质、配套

需按图则中的规定执行。在细分地块内的局部开发,应本着整体规划、分步实施的原则进行。各地块的用地性质、配套设施项目和规划指标要求,应根据图则中的规定落实,整体上符合规定。一个地块内有一个以上的开发单位时,应统一作修建性详细规划,以保证公共设施、集中绿地的建设,贯彻规划意图,以利于居住社区的形成。第3.6条土地使用性质的变更须符合土地使用兼容性质的规定(详见附表<7>:东平片区地块指标控制一览表);不符合土地使用兼容性质的用地性质变更须由市规划委员会审批通过后方可变更。第3.7条建筑的改建、扩建和新建,其使用性质应同所在地块的土地使用性质相符。第3.8条不得改变规划区内公共绿地、公共设施和市政设施用地的土地使用性质。

第四章  土地使用强度控制第4.1条规划对区内各地块的控制指标分为规定性和指导性两类。各地块的用地性质、容积率、建筑密度、绿地率、公共绿地指标、建筑限高、交通出入口方位、停车泊位及其他需要配置的公共设施等规定性指标必须符合图则及控制指标表中规定的指标,各地块中的建筑色彩、建筑形体为指导性指标。第4.2条各地块控制指标详见分图则的规定。第4.3条各地块建设除须满足本规划地块控制指标的要求外,还必须遵守相关法规、规范等的规定。第4.4条容积率指标为上限指标,地块内开发建设时容积率指标不得超过规划中规定的指标。第4.5条建筑密度指标为上限指标,地块内的建筑密度不得超过规划中规定的指标。

第4.6条绿地率是衡量环境质量的重要指标,主要根据国家有关规范和地块的不同使用功能确定,规划中采用的绿地率均为最低值,只能提高,不能降低,以保证应有的环境质量。第五章  建筑物控制第5.1条建筑间距控制:地块内所有建筑的间距必须满足国家有关日照、消防、交通、工程管线敷设及卫生条件等要求,符合有关建筑规范和防火规范的要求,同时应符合以下规定:第5.1.1条住宅正面间距:1.高度24米以下的住宅平行正南向布置时,最小间距不得小于南向建筑高度的1.0倍。2.高度24米以上的住宅正面间距按以下规定确定:(1)高度为24-60米的高层住宅,基本间距为25米。在基本间距的基础上。

建筑物高度每增加1米,建筑间距增大0.5米;(2)高度60米以上的高层住宅,基本间距为43米。在基本间距的基础上,建筑高度每增加1米,建筑间距增大0.3米。3.垂直布置的多层和低层住宅建筑间距:南北向的间距不应小于该两幢建筑平均高度的0.8倍;东西向的间距不应小于该两幢建筑平均高度的0.7倍。当垂直布置的住宅建筑的山墙宽度大于12米时,应按平行布置的间距规定控制。第5.1.2条住宅侧面间距:⑴、多层条式住宅之间不应小于6米;高层与各种层数住宅之间不应小于13米。⑵、高层塔式住宅、多层和中高层点式住宅与侧面有窗的各种层数住宅之间应考虑视觉卫生因素,适当加大间距。第5.1.3条住宅正面不同方位间距折减系数必须符合《城市居住区规划设计规范》(2002年版)中的规定。

第5.1.4条医院病房楼、托幼及学校教学楼与相邻建筑的间距应符合表<1>的规定:表<1>建筑性质日照间距最小间距托儿所、幼儿园其生活用房应满足底层满窗冬至日不应小于3小时的日照标准;托儿所和幼儿园宜布置在居住区内;其生活用房与其它建筑之间的间距不应小于18米。活动场地应有不应小于1/2的活动面积在标准的建筑日照阴影线之外。学校教学楼应满足冬至日不应小于2小时的日照标准。教室长边与周边相邻建筑间距不应少于25米。医院病房楼、休(疗)养院住宿楼病房、住宿楼应满足冬至日不应小于2小时的日照标准。病房、住宿楼与周边相邻建筑间距不应小于24米。

第5.1.5条其它非居住建筑间距应综合考虑日照、采光、通风、消防、防灾、管线埋设和视觉卫生等要求,并结合本市建设用地实际情况确定。第5.1.5.1条非居住建筑与居住建筑相邻时,建筑间距按居住建筑间距控制。第5.1.5.2条非居住建筑之间的间距:1.高层非居住建筑平行布置时,建筑间距不应小于较高建筑高度的0.4倍,且其最小值不应小于22米;2.高层非居住建筑与多层非居住建筑平行布置时的间距最小值不应小于20米;3.多层非居住建筑平行布置时的间距最小值不应小于18米;4.低层非居住建筑与高层、多层、低层非居住建筑平行布置时的间距最小值不应小于12米。5.以其他形式布置的非居住建筑的间距最小值不得小于消防间距的规定。

第5.1.6条旧城改造地区的居住建筑正面间距按上述标准的0.9倍控制。第5.1.7条住宅底层为商店或其它非居住用房时,住宅间距的计算,不得扣除底层的高度。但同一裙房之上的几栋建筑,计算间距时可扣除底层裙房高度。第5.2条建筑后退红线控制:第5.2.1条建筑退让用地红线距离和退让道路红线距离,应满足消防、地下管线、交通安全、防灾、绿化和工程施工等方面的规定,以及由城市规划主管部门指定的相关规划要求。住宅建筑退让用地红线的距离应符合表<2>:表〈2〉  退让距离最小退让距离(m)主要朝向高层住宅正面间距的一半15中高层 13多层 10低层 6次要朝向高层满足消防或通道要求13中高层、多层侧面有居室窗户的。

须同时满足视觉卫生要求10低层 6注:主要朝向为南至东侧建筑,次要朝向为北至西侧建筑。非居住建筑退让用地红线的距离应符合表〈3〉:表〈3〉  应退让距离最小退让距离(m)主要朝向高层不宜小于建筑高度的0.25倍14多层 10低层(3层以下) 6次要朝向高层不宜小于建筑高度的0.2倍12多层 10低层(3层以下) 6注:1.主要朝向为南至东侧建筑,次要朝向为北至西侧建筑。2.表〈3〉适用范围除表〈1〉规定以外的非居住建筑。第5.2.2条本规划区内建筑物后退道路红线距离的标准为:15米、18米道路两侧建筑后退5米。

21米、24米道路两侧建筑后退10米,30米道路两侧建筑后退7米,34米道路两侧建筑后退10米,36米道路两侧建筑后退15米,50米道路两侧建筑后退20米,50米以下(含50米)道路两侧的高层建筑应在以上基础上多退5米。第5.3条临街修筑围墙需经规划行政主管部门审批,围墙须在建筑红线以内设置并且高度不得超过2米,设计时要求采用通透围墙,其实体部分高度不大于0.5米,色彩及造型与建筑物相协调。第5.4条建筑物首层若架空作为停车或其它敞开式公共活动空间时,可不计入容积率指标,但须计入建筑高度和层数指标。第六章用地规划第6.1条用地布局结构:“一心、三片”结构。第6。

1.1条一心:已规划建设好的东平中心绿地,位于片区中心位置。第6.1.2条三片:被城市干道划分的东平南片区(东湖花园为主),东平半岛北片和东平半岛南片三个以居住为主的片区。第6.2条居住用地规划本片区划分的三个居住区,东平南片区(东湖花园为主)在原有东湖花园居住区的基础上,发展为以多层、中高层为主,适量高层为辅的居住区;东平半岛南片主要是为多层和中高层为主,适量发展高层的住宅区;东平半岛北片在改造原有工业用地的基础上,主要建设成以多层为主,适量发展高层的住宅区。三个居住区环绕东平三角绿地,既有机联系又相对独立。规划住宅用地113.90公顷,占建设用地的49.6%。第6.3条公共设施用地规划第6。

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