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Oct. 16, 2021, 2:38 a.m. 文档页面

【文章导读】站前路14套酒店式公寓 运营策划方案书 目录 摘要 一.市场分析 <一>酒店式公寓社会地位及酒店式公寓在市场前景 <二>酒店式公寓发展历程及未来发展趋势

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【正文内容】

站前路14套酒店式公寓 运营策划方案书 目录 摘要 一.市场分析 <一>酒店式公寓社会地位及酒店式公寓在市场前景 <二>酒店式公寓发展历程及未来发展趋势 <三>行业现状 二.商业模式 <一>赢利模式 1.酒店式公寓发展方向 2.酒店式公寓经营优势 3.酒店式公寓未来发展战略 <二>运营模式 1.目标市场分析 2.竞争对手分析 3.业务开展方式 三.财务预算 <一>前期资入与收益分析 <二>未来半年收益分析 四。

风险评估与控制 摘要 酒店式公寓位于站前路48号之二,提供多种类型公寓的租住服务,其以酒店式的物资配置、人性化的装修、友好的服务,既融合了酒店的细微服务,又保留了公寓的家居特色,舒适、友好、便捷。我们将致力于为租住客户营造如酒店一样的家。适合对象:个人:商务/旅游/探亲的人士;在常住地希望更便捷租房服务的人士。公司:有大量出差、外派事务并希望降低其成本的实务型企业。 公寓装修典雅,配备洗衣机、冰箱、空调、数字电视、热水器、厨房、卫生间、阳台(通风采光)、1.5米双人床,电热水壶、茶几、沙发、衣橱、24小时免费宽带。 所有房型都配备洗涤液、香皂、牙刷等日常用品。套房布置温馨舒适。

让您体会到回家的温馨。 公寓内所有的床上用品均经过专业洗涤公司清洗消毒,卫生间、厨房等均经过专业消毒,且配备了入住期间所需的各种一次性卫生用品。 公寓内配齐高档家具、家电及其他居家用品,进行简单的入住手续后,您就可以甩开沉重的包裹,进入摩登世家为您创造的个人温馨空间,为您提供家一般的享受与酒店的优质服务。 一天起租、按天计费、一地消费、全网积分,比相同品质酒店套房便宜50%以上。 拥有全封闭式物业管理及24小时保安服务,IC智能门锁,完全私密的空间,尽享家的温馨。室内有紧急等求助装置,安全可靠。 20多条公交线路全市一站式到达,24小时宽带上网、打字、快递、传真、复印,并可享受订票、订餐、订车、导游等多种贴心服务。

一.市场分析 <一>酒店式公寓市场历程及短租公寓在社会地位 (1)酒店式服务公寓的概念,始于1994年,意为“酒店式的服务,公寓式的管理”,市场定位很高。最早来源于欧洲的“产权式公寓”,属舶来品,是当时旅游区内租给游客,供其临时休息的物业,由专业管理公司进行统一上门管理,既有酒店的性质又相当于个人的“临时住宅”。这些物业就成了酒店式公寓的雏形。不久以后,此种物业在欧洲越来越多,服务也越来越周到,深受广大消费者的好评。随着发展又飘洋过海,如今已遍布全球。在我国,酒店式公寓最早出现在深圳,后来又出现在上海、北京、广州等地,但前几年未形成热点。 <二>公寓发展前景及未来发展趋势 对于开发商来说。

酒店式公寓因其使用功能灵活、市场适应性强,减少了市场风险,增加了投资收益;对于投资者而言,酒店式公寓因其户型较小,总价较低,投资回报率通常高于普通住宅,因此受到了人们的青睐。 酒店式公寓的经营发展有: (1)产品根据市场细分化原则形成差异化竞争,从户型的大小到标准的高低,越来越符合所处地段的独特特征; (2)返租模式接受市场考验,逐渐改良,使业主投资的安全性得到提高; (3)由更多的销售变为更多的持有,从而保证物短租公寓的主要功能业和服务的品质,提高专业化程度; (4)由散销变为整体销售,基金收购将成特色; (5)国内外著名酒店管理集团介入,管理水平提升,出租率有保证,产品服务升级; (6)市场供应量加大。

价格趋升,但投资风险增加。尤其是一些相对冷僻地段的项目,出租率和租金都有可能下滑。在这种趋势下,投资者一定要注意楼盘所处地段的功能定位。地段位置决定了市场需求,因此决定着投资的升值潜力是否巨大。当然,这并不等于说,非中心城区的酒店式公寓就不能选择。由于北京市的城区建设不断扩大,有些经营性机构根据自身的业务特点开始外迁,去选择更适合自己发展的地理位置,而不是一味地向CBD、金融街酒店式公寓的理念或使馆区“扎堆”。因此,市场对酒店式公寓的需求并没有减少,而是正在形成一种新的分布格局。在非中心城区选择产品,如果选址合适,反而会因其稀缺性而迅速升值。比如说,像望京、回龙观等大社区,当初规划的时候忽略了商务设施的配套。

因此几乎成了“卧城”。由于这样的区域人口密度很大,因此也会产生对类酒店产品的需求。一些中档的小户型服务式公寓随之应运而生,也就顺理成章了。 目前开发的酒店式公寓,,一般都是产权分割、配备厨卫厅卧的物业综合体,整个大厦提供酒店式的商务服务、保洁服务、物业管理、租赁管理。投资者既可以像购买普通住宅一样用于自住,又可以交由大厦以酒店房间星级酒店的主要产生原因的形式出租。酒店式公寓提供的是“公寓式的业态,酒店式的服务,”以旅居时间相对较长的客人为主要市场目标。总之,酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式,又吸收了信息时代写字楼的特点,集住宅、酒店、办公、会所等多种功能于一体,附属设施还可以增加银行、超市等其它项目。

是一种综合性很强的物业形态(有人称之为“公寓式写字楼”)。无论是投资还是自住,酒店式公寓都不失为一种值得重视的选择。 作为一种新型的房地产产品,酒店服务式公寓在北京、上海、深圳、广州等大中型城市蔚然兴起,具有良好的市场前景。 <三>行业现状 酒店式公寓这种租房模式的特点是租期灵活,租房手续简单,免去添置家具家电的烦恼,而在住宿体验上,有一种家的感觉,比较温馨,住宿价格跟传统的宾馆酒店相比,也具有很大的优势。借助互联网的宣传力量,这种住宿模式已经为很多人接受。目前短期租房如雨后春笋,在全国市场上生根发芽,逐渐壮大。 其户型一般为小户型,平均面积在25平方米—53平方米左右/套, 其结构上的最大特点是:只有一间房间,一套厨卫。

集中在繁华地带或者旅游景区。 近年来根据市场的需求,有些开发商也推出了带厨房的功能更为健全的单身公寓楼盘,有的还建造起了跃层小房型公寓,这种房型不仅在建筑面积方面增大到50平方米—80平方米,而且在房屋结构方面还增加了厨房、客厅、餐厅、阳台等等。在一些城市,100平米以上的大型公寓也深受欢迎 二.商业模式 <一>赢利模式 1.酒店式公寓发展方向 这样的酒店式公寓,一般都是产权分割出售(也可以自主经营)、配备厨卫厅卧的物业综合体,整个大厦提供酒店式的商务服务、保洁服务、物业管理、租赁管理。投资者既可以像购买普通住宅一样用于自住,又可以交由酒店式公寓管理反租房间的形式出租。 销售模式: 购房(送卡)+第一年分红一次性返还+15年递增式分红收益+第8年、15年增值回购。

买酒店式公寓,送VIP现金消费卡(5万元)。按一套房100万计算,首付30万,第一年分红一次性反还6万,相哪于首付19万。 第一年分红一次性反还:在公寓正式经营时将第一年的分红(公寓成交价的6%)一次性支付给业主,以后按季度支付分红。 15年递增式分红:三年一增,年均8%,总收益120%。具体递增方按如下: 13年:年分红6% 46年:年分红6.5% 79年:年分红7.5% 1012年:年分红9% 1315年:年分红11% 15年以后视公寓经营情况重新签订分红协议。 2.酒店式公寓经营优势 酒店式公寓具有三大特征:地段尊贵:位于站前路48号,紧靠火车站、省市汽车客运站,

便捷的交通地利,旺盛的商业圈,保值升值毋庸置疑。配套完善:城市名校流花路小学、中学就在旁边,步行到流花湖公园仅需5分钟,周边银行、医院、市场等一应俱全。服务上乘:给予客人提供干净、温馨、舒适的酒店式公寓,无形中提升了使用者的身价和形象。因此,无论政策上是否住宅禁商,加上酒店式管理的高附加值,从而使人们得到“自住出租两用”的真正便利。长期来看,投资这种房产依然会有极大的升值潜力,因此购买酒店式公寓已经成为当今的一种投资时尚。在广州以酒店式公寓出售的住宅,就有很多个人投资者纷纷出手,以获得酒店式公寓的个人产权为荣。 3.酒店式公寓未来发展战略 (1)聘请经验老道的公寓管理、销售人员主持销售过程; (2)发展日渐成熟的直接销售技巧可以使销售活动更有针对性; (3)利用客户关系系统对销售的业务进程进行实时监控; (4)随着购买者的增多。

提高售后服务质量可以促进旧客的口头宣传或重复购买。 6、经营管理策略酒店式公寓采用星级酒店的一些服务内容和管理模式,又具有住宅特点,即可收益。这种楼盘可将每个单元出售给个体买房者,由拥有产权的业主居住或委托酒店物业管理公司统一出租经营,所以从本质上来说,它是拥有私家产权的酒店式公寓。 <二>运营模式 1.目标市场分析 酒店公寓位于站前路48号之二,是专门为个人/商务/旅游/探亲的人士提供短期租凭业务的酒店式公寓,毗邻火车站、省市汽车客运站,旺盛的商业圈、交通方便、配套齐全。致力营造自由、舒适、温馨的居家氛围,以中低价位提供超值享受,整合城市住宅资源和酒店服务理念,为异地工作、旅游人士推出便捷的一站式租房服务。

经营宗旨:酒店式服务、公寓式管理。 2.竞争对手分析 广州酒店式公寓日租表 名称 装修 户型 面积(㎡) 租金(元) 马骞国际公寓 精装修 单间 48 日租:188 标准间 63 日租:238 一房一厅 73 日租:288 广州盛雅服务公寓 精装修 单间 38 日租:610 一房一厅 65 日租:782 二房一厅 6580 日租:1070 三房一厅 138 日租:1380 富力威尔斯国际公寓 精装修 标准大床房 48 日租:298 珠江新岸公寓 普通装修 标准双床房 48 日租:368 豪华单间 48 日租:278 一房一厅 65 日租:298 豪华标间 65 日租:328 广州火车站附近酒店 名称 装修 户型 面积(㎡) 租金(元) 流花宾馆 精装修 标准房 22 468 豪华单间 22 568 商务房 22 668 东方宾馆 精装修 豪华双人房 35 0 豪华商务房 55 840 高级套房 68 998 广东新大地宾馆 精装修 标准房 30 438 豪华单间 30 498 商务房 30 568 广州酒店式公寓主要三个区域的租金价格区间代表分别为:天河160元/㎡月。

珠江新城130元/㎡月;二沙岛200130元/㎡月。天河板块和珠江新城板块相对城热区域,相对于火车站附近只要是高档的星级酒店比较城热,但日租金高面积小。而且公寓有一种家的感觉,比较温馨,住宿价格跟传统的宾馆酒店相比,也具有很大的优势。从租金区域分析火车站附近公寓130160元/㎡月是个市场空白。 3.业务开展方式 需要准备落实工作 (1)确定销售方案 (2)自营还是委托经营 (3)完成样板房 (4)详细价格确定 (5)销售人员培训及销售说辞制定 公寓基本都通过服务商建立的网络平台进行交易操作。通过这样一个网络平台,服务商们把其下所有房源的大小、内部设施、租金及房屋照片的介绍放到网上。

客户如果在网上看到合适的房源,可以直接在网上下定单,或者通过电话、传真与当地的服务商联系。可以说目前短租公寓的市场推广及客户联系大部分依靠网络。统一的信息平台不仅可以为客户节省大量时间,也容易赢得客户的信任。 三.财务预算 <一>前期资入与收益分析 公寓统计分析:将二层规划为休闲吧饮食及其它配套功能区,故此方案以49层为公寓房间做相关运营分析。 即:套房按:2套/层6层﹦12套 单房按:12套2(1套2房)﹦24单房 销售面积66.21㎡为主力套型共计12套,其中62㎡为2套,总计14套,共约918㎡,现整体实现销售均价:15000元/㎡,总价约为1377万元,项目总投资均价13000元/㎡。

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