工程建设法规案例定制版

2021-04-25 12:59:41本页面

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【正文】

房建一班工程建设法规之案例分析 第一组: 案例:某房地商与某乡镇政府协商,签订一份联合公司的协议书,约定:由乡里提供乡里集体土地,由开发商开发公司出资,联合搞开发经营。建60幢别墅作为度假村,吸引城市客源,利润可观,双方联营年限50年,开发公司每年定期向乡里支付固定的利润和管理费。 地产商的非法行为 (1)违法使用土地,有关法律规定如下“任何单位和个人进行建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地”“建设占用土地,涉及农用地转为建设用地的,应当办理农用转用审批手续”“建设单位使用国有土地,应当以出让等有偿使用方式取得”显然,房产商没有先由国家将集体土地征为国有土地后,以出让等有偿方式取得土地使用权而直接使用土地。

(2)未交付土地使用权出让金。按规定:“以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的建设单位,得缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费用和其他费用后,方可使用土地” 2.乡政府的违法行为 (1)签约主体不合格。按规定:“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有,由村内集体经济组织经营和管理。”据此,乡政府无权使用。 (2)非法转让集体所有土地使用权用于非农业建设。按规定:“农民集体所有的土地的使用权不得出让,转让或者出租用于非农业建设。” (3)越权非法批地。按规定:“经批准的建设项目需要使用国有建设用地的,建设单位应依法向有批准权的县级以上人民政府土地行政主管部门提出用地申请,经审查,

报本级人民政府批准。” 处罚:按规定:“非法转让土地的,由县级以上人民政府土地行政主管部门没收违法所得;对违反土地利用总体规划擅自将农用土地改为建设用地的,限期拆除,恢复土地原貌。” 按规定:“无权批准征收,使用的单位或个人非法批准占用土地的,越权批准权限非法批准占用土地的,不按土地利用总规划确定的用途批准土地的,对批准文件无效的土地直接负责的主管人员和其他直接责任人员,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。” 第二组房建1班 案例:张某住某市区。2008年,张某未经城市规划部门的批准,擅自在自己居住的楼房东北侧便道上搭建一间简易房屋用于经营。该市城市管理监察大队在检查中发现后。

认为张某的行为违反了《中华人民共和国城市规划法》的有关规定,遂依法通知其限期改正,自行拆除。在规定期限内,张某未予改正。城管大队又依法对其作出了责令限期拆除决定。张某不服,向人民法院提起行政诉讼,认为其所搭建的简易房屋虽系违法建筑,但其周围还有其他的违法建筑,被告不应仅对其违法建设行为查处,故诉请法院撤消被告所作的决定。 案情分析:本案的焦点:人民法院是否支持张某提出的诉讼请求。根据《规划法》第三十七、三十八、四十条规定。张某所建的简易房屋,即使是临时建设,也应依法办理临时建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。而张某无任何批准手续就建简易房屋的行为显然属于严重的违法建设的行为。 该市城管大队系经国家和该市有关部门批准依法成立的综合性行政执法机关。

其有权依据城市规划管理的法律、法规的规定,对辖区内的违法建设进行查处,并责令其改正或予以行政处罚。 张某提出的,关于城管大队需对他人的违法建设行为作出处理的要求,与张某的违法建设行为无关,并以此作为城管大队对其违法行为处理不公正的理由不能成立。 案件处理:本案事实清楚,适用法律、法规正确,处理程序合法,法院不支持张某的诉讼请求。 第三组: 案例]露台变住房违建终拆除 北京朝阳区北苑地区有一座临街的商住两用楼盘,大楼的第15层探出来个40余平方米的露台。因为它,上下楼的邻居曾经反目成仇,对簿公堂。当年办理此案的是著名消费维权律师邱宝昌,对他来讲,这件案子标的不算最高、影响不算广泛,但对理解和运用法律精神却很有积极意义。

邱宝昌的委托人刘先生做石油进出口生意,选择了这栋楼的16层一套200余平方米的房屋准备做公司办公场所。楼下的住户谢女士比刘先生早1个月住了进来,房子用来开了一家通讯公司。布局合理户型规整,窗户临街视野开阔,看房的时候,刘先生对16层的这套房屋十分满意,随后签订了房屋买卖合同。与此同时,楼下的谢女士开始装修自己的房子,为了增加屋内的使用面积,谢女士将30余平方米的露台搭建改造成了一间房屋使用,房顶距离刘先生窗沿只有20厘米高,刘先生家的外墙成了谢女士私搭建筑的内墙。 自从谢女士的“自建房”盖起来后,刘先生就一刻没有安生过:空调室外机没地儿装了;从窗户看出去视线也被挡了;下雨天雨点打在铁皮屋顶上发出令人心烦的噪音。

雨水飞溅让刘先生根本不敢开窗户;赶上刮风下雪,尘土树叶积雪垃圾全落在屋顶上,“摆”在刘先生窗前。更为严重的是,在谢女士家装修时,民工踩着屋顶轻而易举地就从破窗而入进了刘先生家,在里面随意使用刘先生家的水电。因为考虑到种种安全隐患和不便之处,刘先生一直也没搬进来住。物业不管城管不理 为了解决问题,刘先生找到谢女士协商,但谢女士言之凿凿地说:“我买房的时候就和开发商问过了,他们允许我翻盖露台,也从来没有限高的规定。”刘先生要求物业公司出面责令谢女士拆除,但物业发出的致函没有收到任何效果。物业公司称他们只有劝阻和制止的权利,不能强行拆违。随后,刘先生又找到城管部门,对方表示这是小区内的纠纷,他们不负责。

在万般无奈之下,刘先生找到了邱宝昌律师代理此案,提起诉讼。“分析案情时,我们觉得这个案子比较特殊,根据我国民法通则的有关规定列出了几项相邻权关系,比如截水、排水、通行、通风、采光等,如果给相邻方造成妨碍或者损失的,应当停止侵害,排除妨碍,赔偿损失。而楼下这个露台没有影响到刘先生家采光,也没干扰通风排水,更不存在妨碍通行的问题,乍一看是个四不靠。但是法律规定相邻权的原则是有利于生产、方便生活、团结互助、公平合理,而不仅仅限于截水、排水、通行、通风、采光,只要违背了相邻权方便生产、公平合理的原则,而实际上又给相邻方造成了妨碍,就应该排除妨碍。 在此案中,谢女士搭建的违章建筑不属于小区整体设计,影响了刘先生所购房屋的视线,也给他们的财产安全和人身安全构成严重威胁。

雨水打在顶棚上溅入刘先生家,影响了房屋使用,这些都是对相邻方生产生活的妨碍。” 在状告谢女士的同时,小区的物业公司也一同被列为被告。邱律师解释说,根据《住宅室内装饰装修管理办法》规定,装修人在住宅室内装饰装修工程开工前,应当向物业管理企业申报登记。但物业公司却没有禁止谢女士的违法行为,对其破坏整体环境、危害他人安全的行为视而不见,违反了法律法规和双方的合同约定,因此要承担连带责任。提起上诉“要输个明白” 为了说明妨碍事实的存在,邱律师从窗口、楼侧、楼下等多个角度拍摄了露台顶棚的实景状况,并提交了房屋装修管理协议等相关证据。然而法院一审判决却认为,谢女士搭建的平台不足以影响刘先生的采光、通风及安全。

驳回了刘先生的诉讼请求。 “我和当事人都很不理解,遗憾没有赢。”邱律师说。“虽然这个案子不是那么严格地套用了法律法规,但从法理上来讲肯定是侵犯了相邻权。”在是否上诉的问题上,当事人很犹豫,如果没有新的事实和证据,通常二审改判的概率是很小的。邱律师表示,“我仍然坚持我的判断,并且告诉刘先生‘你要是想上诉,我支持你。’直到上诉期限的最后一天,他找到我说,邱律师我还要上诉,就是输我也要输个明白。”法官实地勘查后改判在二审时,邱律师一一举出了谢女士的违章建筑妨碍邻居生产生活的事实,同时也说明谢女士违反了《住宅室内装饰装修管理办法》中有关“装修人在装修时不得侵占公共空间,不得损害公共部位和设施”的规定。

侵占了其他住户对外墙面的合法使用。吸取了一审中照片没有被直接认定的经验教训,诉讼中,邱律师申请法院到现场实地勘查违章建筑的妨碍情况。法官拿着尺子一量,谢女士的房顶棚与刘先生家窗台只有20厘米高。 法院终审认为,这样的距离使得刘先生有理由对安全、卫生等问题产生担忧,并给他安装空调造成妨碍,对刘先生房屋所有权造成侵害。二审法院撤销了原审判决,改判谢女士拆除自建建筑。 第四组: 基本案情: 甲电讯公司因建办公楼与乙建筑承包公司签订了工程总承包合同。其后,经甲同意,乙分别与丙建筑设计院和丁建筑工程公司签订了工程勘察设计合同和工程施工合同。勘察设计合同约定:由丙对甲的办公楼及其附属工程提供设计服务。

并按勘察设计合同的约定交付有关的设计文件和资料。施工合同约定:由丁根据丙提供的设计图纸进行施工,工程竣工时依据国家有关验收规定及设计图纸进行质量验收。合同签订后,丙按时将设计文件和有关资料交付给丁,丁依据设计图纸进行施工。工程竣工后,甲会同有关质量监督部门对工程进行验收,发现工程存在严重质量问题,是由于设计不符合规范所致。原来丙未对现场进行仔细勘察即自行进行设计,导致设计不合理,给甲带来了重大损失。丙以与甲没有合同关系为由拒绝承担责任,乙又以自己不是设计人为由推卸责任,甲遂以丙为被告向法院起诉。 法院受理后,追加乙为共同被告,判决乙与丙对工程建设质量问题承担连带责任 原告:甲电讯公司第一被告:丙建筑设计院第二被告:乙建筑承包公司 v分析一:本案中的法律主体及相互关系是什么? v分析二:对出现的质量问题。

以上法律主体将如何承担责任? 分析一:本案中的法律主体及相互关系是什么?本案中甲是发包人,乙是总承包人,丙和丁是分包人 《建筑法》第二十九条规定:“建筑工程总承包单位可以将承包工程中的部分工程发包给具有相应资质条件的分包单位;但是,除总承包合同中约定的分包外,必须经建设单位认可。施工总承包的,建筑工程主体结构的施工必须由总承包单位自行完成。建筑工程总承包单位按照总承包合同的约定对建设单位负责;分包单位按照分包合同的约定对总承包单位负责。总承包单位和分包单位就分包工程对建设单位承担连带责任。禁止总承包单位将工程分包给不具备相应资质条件的单位。禁止分包单位将其承包的工程再分包。” v分析二:对出现的质量问题。

以上法律主体将如何承担责任? v对工程质量问题,乙作为总承包人应承担责任,而丙和丁也应该依法分别向发包人甲承担责任。总承包人以不是自己勘察设计和建筑安装的理由企图不对发包人承担责任,以及分包人以与发包人没有合同关系为由不向发包人承担责。 v本案必须说明的是,《建筑法》第二十八条规定:“禁止承包单位将其承包的全部建筑工程转包给他人,禁止承包单位将其承包的全部建筑工程肢解以后以分包的名义分别转包给他人。”本案中乙作为总承包人不自行施工,而将工程全部转包他人,虽经发包人同意,但违反法律禁止性规定,其与丙和丁所签订的两个分包合同均是无效合同。建设行政主管部门应依照《建筑法》和《建设工程质量管理条例》的有关规定。

对其进行行政处罚。 第五组: 1999年,某外商到某市投资开发房地产,在依法批准成立甲公司取得外商独资企业法人营业执照后,同市土地管理局签订国有土地使用权出让合同。合同规定,甲公司受让国有土地使用权2万m2(30亩),出让金每亩10万元,共计300万元,在出让合同签订2个月内交清。该出让合同经过政府批准。在出让合同规定的期限内,甲公司仅交付出让金50万元,即向市土地局申领国有 土地使用证。土地管理局未认真审核,在甲公司的出让金未完全缴纳,不具备法定发证条件的情况下,报经该市政府批准,向甲公司颁发了国有土地使用证后。甲公司在该地块上投入30万元平整地面,随后将该幅国有土地使用权作价600万元转让给乙公司。

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