物业管理实务审核通过

March 2, 2021, 8:32 a.m. 文档页面

【文章导读】注册物业管理师 物业管理实务,1,教 学 说 明 目的:学习交流,辅导学习 特点:时间短,内容多,经验少,难度大 考试说明: 1、以教材大纲为准(掌握的要90%,熟悉的 要70%精力付出) 2、以全国法规制度为准,2,辅 导 方 法 系统介绍, 重点讲解; 考点

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【正文内容】

申请注册物业管理师物业管理操作实务,1,课堂教学表明目地:交流学习,辅导学习特性:时间较短,內容多,工作经验少,难度系数大考试说明:1、以教材内容考试大纲为标准(把握的要90%,了解的要70%活力投入)2、以全国各地政策法规规章制度为标准,2,指导方式系统软件详细介绍,关键解读;考试点扫描仪,关键点勾勒;了解为主导,不必死记硬背;学习知识,返回实践活动。,3,物业管理操作实务教材内容管理体系第一章物业管理企业第二章物业管理招标招投标第三章物业管理合同书,提前准备环节,企业开设,进到销售市场,两个合同书,4,第四章初期干预与早期管理第五章物业管理的承接查验第六章物业管理搬入与室内装修管理第七章房子及机器设备设备管理第八章物业管理自然环境管理第九章社会秩序管理服务项目第十章物业管理风险防控与突发事件第十一章会计管理第十二章物业管理档案资料管理第十三章人力资源管理管理第十四章顾客管理第十五章物业管理运用公文。

管理內容,46章早期管理,79章日常管理,1114章单位管理,管理技术性,5,第一章物业管理企业第一节简述一、物业管理企业的定义和特点二、物业管理企业的归类三、物业管理企业的普遍方式,6,一、物业管理企业的定义和特点定义:根据物业管理合同书从业物业管理有关主题活动的人民团体。特点:B第一是单独的企业法定代表人。第二归属于服务型企业。第三具备一定的公共性管理特性的职责。二、物业管理企业的归类(一)依照投资主体的经济发展成份区划(二)按公司股东注资方式来区划,7,物业管理企业的归类,下列各类并不是按投资主体经济发展成份来区划的有()A中外合作运营的物业管理企业B全民所有制物业管理企业C物业管理企业集团下的企业D团体与本人一同项目投资的物业管理企业。

8,三、物业管理企业的普遍方式(一)房地产业施工单位的附设分公司或单位(二)单独的物业管理企业(三)物业管理企业集团,9,第二节物业管理企业的开设A依据破产法和物业管理企业资质证书管理方法的要求,物业管理企业的开设程序流程分成工商登记备案和资质证书审核两个阶段。一、物业管理企业的工商登记备案P4(一)企业名字的事先审批(二)企业地址(三)注册资金(四)每股收益和法人代表(五)企业工作人员(六)企业章程,10,二、物业管理企业的资质证书审核及管理(一)物业管理企业的资质证书标准P4B物业管理企业企业资质等级分成一、二、三级;国务院办公厅基本建设主管部门承担一级物业管理企业企业资质证书的授予和管理;省、自治州市人民政府基本建设主管部门承担二级物业管理企业企业资质证书的授予和管理。

市辖区市人民政府房地产业主管部门承担二级和三级物业管理企业企业资质证书的授予和管理,并接纳国务院办公厅基本建设主管部门的具体指导和监管。设区的市级市人民政府房地产业主管部门承担三级物业管理企业企业资质证书的授予和管理,,并接纳省、自治州市人民政府及基本建设主管部门的具体指导和监管。,11,2、有关物业管理资质证书的授予组织,下边哪一个叫法是恰当的()A国务院办公厅基本建设主管部门承担一级物业管理企业企业资质证书的授予和管理;省、自治州市人民政府基本建设主管部门承担二级和三级物业管理企业企业资质证书的授予和管理B省、自治州市人民政府基本建设主管部门承担二级物业管理企业企业资质证书的授予和管理C市辖区市人民政府基本建设主管部门承担三级物业管理企业企业资质证书的授予和管理,并接纳国务院办公厅基本建设主管部门的具体指导和监管D市辖区市人民政府基本建设主管部门承担二级物业管理企业企业资质证书的授予和管理。

设区的市级市人民政府基本建设主管部门承担三级物业管理企业企业资质证书的授予和管理,12,物业管理企业的企业资质等级标准B,13,第三节物业管理企业的组织结构与组织机构A一、物业管理企业的组织结构B企业应依据本身具体情况,挑选适合的组织结构。组织结构有直线制、直线制能制、事业部制、引流矩阵制(一)直线制P67特性:企业各个管理者亲自实行所有管理职责,按竖直系统软件立即领导干部,关键优势:领导干部可以集指引和职责于一身,指令统一,责权分明,指引立即。关键缺陷:规定管理者通晓各种各样专业技能,具备各个方面的专业知识和专业技能。,14,(二)直线职能制P78特性:各个管理人员立即指引,职责组织是平行线行政经理的参谋长。关键优势:提升了技术专业管理的职责,融入覆盖面广、技术性繁杂、服务项目多元化、管理综合型强的物业管理企业。

关键缺陷:组织工作人员较多,成本费较高;横着融洽艰难,非常容易导致踢皮球,减少工作效能。,15,(三)事业部制P8特性:一是推行三权分立管理。将现行政策制订和行政部门管理分离;二是每一个业务部全是一个利润中心,推行独立核算和自主经营。关键优势:一是加强了管理决策体制,使企业最大领导干部解决了复杂的事务,侧重于企业重特大事儿的管理决策;二是能激发各工作单位的主动性、责任感和自觉性,提高了企业的魅力;三是推动了內部的市场竞争,提升了企业的高效率和经济效益;四是有益于专业人才的考评塑造,便于高层次人才出类拔萃。关键缺陷:业务部中间的融洽艰难,组织重合,工作人员太多。,16,(四)引流矩阵制P9特性:在同一机构中即设定竖向的工作部门,又创建横着的管理系统软件;报名参加新项目的组员受双重领导。

关键优势:一是提升了个工作部门中间的横向联系,灵活运用了人力资源管理;二是有益于激发多方工作主动性,处理解决分别义务范畴内的难题;三是具备极强的操控性和适应能力。关键缺陷:一是组织架构的可靠性较弱,组织工作人员较多,非常容易产生双头领导干部;二是单位中间关联繁杂,融洽劳动量较为大,处理错误非常容易发生争执。,17,二、物业管理企业组织架构设定的影响因素(一)企业发展战略要素(二)环境因素要素(三)技术性要素(四)机构经营规模及所在环节三、物业管理企业组织架构设定的规定(一)依照经营规模、每日任务设定(二)统一领导干部、层次管理(三)分工合作(四)干练、高效率、灵便,18,第二章物业管理招标招投标第一节物业管理招标招投标的內容与方式一、物业管理招标招投标的定义二、物业管理招标的种类三、物业管理招标招投标的特性四、物业管理招标的方法五、物业管理招标的內容(之上P1318)。

19,物业管理招标招投标是招标招投标彼此应用经济规律和销售市场激励机制,根据标准井然有序的招标招投标个人行为明确物业管理权的主题活动。1、物业管理招标的定义物业管理招标,是物业管理服务项目商品预订的一种交易规则,即由物业管理的施工单位、业主委员会或物业管理使用权人(下称招标人)依据物业管理服务项目內容,制定合乎其管理服务项目规定和规范的招标文档,由好几家物业管理企业或技术专业管理企业参加竞标,从这当中挑选最满足条件的竞标者,并与之签订物业管理服务协议的一种买卖个人行为。,20,2、物业管理招标行为主体物业管理的施工单位业主委员会(单一小区业主)物业管理产权年限人(政府部门或物业管理产权年限单位),物业管理招投标的行为主体物业管理招投标的行为主体一般就是指具备合乎招标标准的物业管理企业或技术专业管理企业。

21,二、物业管理招标的种类(一)按产权性质区划:住房普通住宅新项目:商业街区、办公楼、工业园区、公共基础设施建设(如飞机场、医院门诊、地铁站、院校、港口、商业街)(二)按新项目服务项目內容的执行区划:总体物业管理新项目单边服务阶段性新项目(三)按招标行为主体的种类区划:施工单位为行为主体的招标业主委员会(或单一小区业主)为行为主体的招标物业管理产权年限人为因素行为主体的招标(四)按新项目服务项目的方法区划:全权负责管理新项目招标咨询顾问新项目招标,22,三、物业管理招标招投标的特性:B综合型、差异、独特性四、物业管理招标的方法B公布招标、邀约招标五、物业管理招标的內容B初期干预的招标內容基本物业管理招标內容,23,第二节物业管理招标招投标的方案策划与执行一、物业管理招标招投标的基础规定与标准(一)基础规定P18合理合法、适应能力、回应性、流程化(二)基本准则P19依规、公平公正、公平、公布。

24,二、物业管理招标的标准与程序流程B(一)物业管理招标的标准1、行为主体标准招标人为因素业委会的招标人为因素施工单位的招标新项目为关键基础设施建设或公共事业物业管理的2、新项目标准新开发设计的住房及同一物业管理地区内普通住宅务必根据公开招标,25,三、物业管理招投标的标准、程序流程与对策方法B(一)报名参加物业管理招投标的标准1、相关法律法规要求的规定2、招标方要求的规定(二)物业管理招投标程序流程1、获得招标信息内容2、项目测评与风险防控3、备案并获得招标文档4、提前准备投标书(1)商务接待文档(商务标)(2)技术性文档(技术标)5、提交投标书6、接纳招标方的资质审查7、报名参加投标、当场论文答辩和投标8、签署并实行合同书(之上P1924),26,第三节物业管理计划方案的制定A一、制定物业管理计划方案的一般程序流程二、制定物业管理计划方案的规定三、制定物业管理计划方案的关键点及方式1、至关重要內容(1)总体构想与设计构思(2)组织结构与人员配备。

(3)花费计算与成本管理;(4)完成方法2、实际性內容(1)管理规章制度的制定;(2)档案资料的创建与管理;(3)人员管理及管理;(4)初期干预及早期物业管理服务项目內容;(5)基本物业管理服务项目具体描述;(6)管理指标值;(7)物资供应武器装备;(8)工作规划,27,(二)制定物业管理计划方案的关键点及方式(P41)1、招标物业管理新项目的总体构想与设计构思2、管理方法与运行程序流程3、人员配置、学习培训与管理4、管理指标值与对策5、管理规章制度的制定6、档案文件的创建与管理7、初期干预及早期物业管理服务项目內容8、基本物业管理服务项目具体描述9、工作规划10、物资供应武器装备11、花费计算12、成本管理,28,第三章物业管理合同书第一节合同书的定义第二节前期物业服务协议第三节物业管理合同书第四节业主公约和别的物业管理合同书。

29,第一节合同书的定义合同书的签订,务必历经要约和承诺两个阶段。一、合同书的质权(一)合同书质权的构成要件(二)合同书质权与邀约质权(三)合同书质权的法律法规实际意义二、合同书的服务承诺(一)合同书服务承诺的构成要件(二)合同书服务承诺的法律法规实际意义,30,三、合同书的要素P53(一)被告方的意思自治工作能力(二)被告方的真正法律行为(三)合同书的內容合理合法(四)合同书的方式合理合法四、口头上合同书、书面形式合同书、事实合同口头上合同书的优势是简单易行,缺陷是一旦产生纠纷案件无法查据。书面形式合同书在产生纠纷案件时,能够产生较为靠谱的直接证据。事实合同关键指个人行为合同形式,31,五、合同签订应遵照的基本准则(一)行为主体公平(二)合同书随意(三)权利与义务公平公正对等(四)诚实信用原则(五)遵纪守法和维护保养社会公益。

32,第二节前期物业服务协议一、前期物业服务协议的定义前期物业服务协议,就是指物业管理施工单位与物业管理企业就早期物业管理环节彼此的权利与义务所达到的协议书,是物业管理企业被受权进行物业管理服务项目的根据。,33,二、前期物业服务协议的具体内容P5657A(一)合同书的被告方(二)坐落于基本情况(三)房子內容与品质(四)服务项目花费(五)物业管理的运营与管理(六)承接查验和应用维护保养(七)重点维修资金(八)合同违约责任(九)别的事宜,34,三、签署前期物业服务协议应留意的事宜B(一)物业管理的承揽工程验收(二)物业管理的花费(三)前期物业服务项目合同的解除或停止,35,第三节物业管理合同书A一、物业管理合同书的定义物业管理合同书是物业管理企业与小区业主(或业主委员会受权的业委会。

相同)中间就物业管理服务项目及有关的物业管理主题活动所达到的权利与义务关联的协议书。二、物业管理合同书的特性(1)业委会在业主委员会的受权下做为合同主体与物业管理企业签署物业管理合同书。(2)政府部门物业管理主管部门具体指导和监管并办理备案(3)服务项目是有偿服务特性。(4)大部分选举权数根据,全部小区业主都务必担负相对的物业管理合同书义务。,36,(三)签署物业管理合同书应留意的事宜BP59601、确立业委会的权利与义务2、确立物业管理企业的权利和义务3、对合同违约责任的承诺4、对免责声明的承诺5、物业管理合同书的关键条文宜细不适合粗6、合同书的签署要求真务实7、确立合同违约责任的定义及异议的处理方法,37,第四节业主公约和别的物业管理合同书一、业主公约业主公约就是指由业主委员会特定。

全体业主承诺,对全体业主具有约束力的,用以指导、规范和约束所有业主、物业使用人、业主大会和业主委员会权利义务的行为守则,是物业管理的基础和准则。二、其他物业管理合同,38,第四章早期介入与前期业管理第一节早期介入A一、早期介入的必要性二、早期介入的作用B三、早期介入的内容第二节前期物业管理一、物业管理项目前期运作二、工程质量保修三、前期沟通协调四、前期物业管理的特点B,39,立项阶段,规划设计阶段,建设阶段,销售阶段,竣工验收,承接查验,入住阶段,业主选聘企业,早期介入,前期管理,A,40,第一节早期介入一、早期介入的必要性(一)物业项目开发建设存在的问题二、早期介入的作用(一)优化设计(二)有助于提高工程质量(三)有利于了解物业情况(四)为前期物业管理作充分准备(五)有助于提高建设单位的开发效益。

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