物业工程部管理整理版

2021-03-02 08:31:02本页面

【文章导读】物业工程部管理一、物业的分类与工程部的关系二、工程部的任务三、工程部的管理工作四、要实现工程部有效的管理五、工程部的规章制度附件、酒店各区域的技术标准及参数目录一、物业的分类与工程部的关系根据使用功能不同,物业可分为类居住物业:住宅小区、单体住宅楼、公寓、别墅、

物业工程部管理整理版


【正文】

物业管理工程部,管理,1,一、物业管理的归类与工程部的关联,二、工程部的每日任务,三、工程部的管理工作中,四、要完成工程部合理的管理,五、工程部的管理制度,配件、酒店餐厅各地区的标准规范及主要参数,文件目录,2,一、物业管理的归类与工程部的关联,依据应用作用不一样,物业管理可分成4类,(1)定居物业管理:居民小区、单个居民楼、公寓楼、独栋别墅、休闲度假村等,(2)商业服务物业管理:办公楼、办公楼、商业广场、酒店餐厅、娱乐场地,(3)工业生产物业管理:厂房、库房等,(4)其他物业管理:地铁站、飞机场、医院门诊、院校,3,当代工程项目管理核心理念:融进销售市场、精简机构、一专多能,物业管理的归类与工程部的关联是:,依据物业管理的特性、总面积的尺寸、设备的是多少、服务项目的规范等标准设定工程部的组织架构和人员配备。

4,工程部与下列单位有业务流程关联,外界:,內部:,供电局:申请办理耗电量、按时电气设备设备检验、扩容,劳动部门:特种作业人员的学习培训颁证、抗压器皿年审、电梯轿厢年审,环境保护局:排烟系统、污水处理、噪音检测,电话局:申请办理中继线、互联网,燃气公司:申请办理液化气应用并接纳管理,供水公司:申请办理饮用水的应用,卫生防疫站:查验生活用水的洁净度等级,社区服务中心:门前三包环境卫生合格,设备维护企业:制冷机组电梯轿厢,行政部门、在线客服、保安人员、公司办公室、餐馆辅医、保洁服务,市政工程热力公司:供货蒸气,5,二、工程部的每日任务,1、实行、贯彻落实经理制订的各类本年度计划和工作规划,2、对物业管理供货电力能源,3、承担对物业管理设备和设备开展维修、运作,4、对设备设备开展升级和更新改造,6,三、工程部的管理工作中,工程部的管理工作中,管理:计划、工作人员、设备、运作、维修、材料,操纵:耗能、设备运作情况、原材料耗费,工作员的工作中精神面貌,7,1、计划管理,计划管理,年计划、一季度计划、月计划,电力能源计划(能耗计划、(水电费)环保节能计划),维修计划(维修计划、设备升级改造计划),原材料计划(物件购置计划、原材料耗费计划、专用工具耗费计划、低值易耗计划),工作人员管理计划(人员管理计划、人员构成调节计划、工作人员总数调节计划),花费总金额管理计划(依据上述管理花费。

制订花费总金额管理计划、职工薪酬、各分项目花费),8,2、对工作人员开展管理,(1)依据物业管理的尺寸、种类、服务项目的规范、设备的类型、物业管理管理费的信用额度、设定工程部的组织架构及职位,工程部组织架构设定是各种各样的,要依据物业管理的经营规模和服务标准而设定:,9,A、按技术专业系统配置方法,工程部主管,工程部总经理,监控室,文秘,电焊工,水暖安装,中央空调,土建工程,弱电安装,加热炉,仓库,比如:酒店餐厅,10,B、按设备分地区的设定方法,工程部主管,工程部总经理,文秘,生产调度,发配电设备组,中央空调组,酒店客房组,饭店组,自助洗衣组,公共性区组,土建工程组,仓库组,11,C、按管理特性设定方法,工程部主管,工程部总经理,技术性组,文秘,应急维修,计划维修,弱电安装组,锅炉间。

土建工程组,仓库,经理助理,12,D、按运作管理和维修单设的方式,工程部主管,生产调度,总经理,总经理,总经理,运作管理,日常管理,计划管理,中央空调运作,共电运作,锅炉,计划统计分析,酒店客房维修,饭店维修,公共性维修,中央空调技术专业,电梯轿厢技术专业,其他技术专业,13,工程部主管,监控室,文秘,电焊工,水暖安装,中央空调,土建工程,弱电安装,加热炉,弱电,暖通工程,综合性,E、大中型高级写字楼、商业广场、医院门诊三万上下,比如:物业管理,14,工程部主管,监控室,文秘,中央空调,综合性维修,加热炉,仓库,电气设备负责人,机电工程师,暖通工程负责人,暖通工程师,综合性负责人,土建工程师,弱电,弱电安装,水暖安装,F、大中型高级写字楼、商业广场、医院门诊十万左右,15,(2)工作人员的招骋,招骋标准规范(别的规范由人力资源部明确)。

工程部主管:1、工程部主管应具有的素养诚实守信、努力、团结一致、合作、有专业技能、有有关的工作经验、了解物业管理政策法规、接纳过专业培训2、工程部主管应具有的专业能力团结协作工作能力、指引协调性、预测控制工作能力、沟通交流管理工作能力、创意文案编写工作能力、3、工程部主管应具有的技术标准有有关的文凭对物业管理系统结构有基本的掌握、有一项技术专业较强有解决、处理设备运作常见故障的工作能力有有关的从业资格证,16,负责人:1、有有关的文凭2、对本技术专业系统软件比较了解3、有有关的工作经验4、有有关的从业资格证职工:1、对本技术专业系统软件比较了解,有一定的工作经历2、有有关的工作经验3、有有关的从业资格证,17,工作人员的配搭标准(关键指职工),1、中青年紧密结合老青各占1020上下,2、技术性高中低档紧密结合高矮各占1020上下,18,要有磨合时间一般操纵在12个月,磨合时间关键观查,1、工作责任心、团队意识2、性子、性情、团体融进性、容忍性3、技术实力、,19,3、对设备开展管理,(1)依照京土地房管所物字(2001)258号北京物业管理管理公开招标暂行规定第二十一条招标会抽奖活动后。

招标人或原物业管理管理企业应将下述档案文件转交给招标公司:,新项目完工建筑平面图;单栋、构造、设备安裝竣工资料;附设公共建筑服务设施、地底管道网工程项目竣工资料;相关设备、设备安裝、应用和维修保养技术文档;各分部分项工程工程验收证明文件;(或综合性工程验收原材料)房子品质保证文档和房子使用说明书文档;房子销售清单和产权年限材料;公共性服务设施的产权年限及盈利所属明细;会馆商业用房物业管理用地等物业管理管理所务必的别的材料。,20,(2)对所对接的设备开展试运转,对有什么问题的设备搞好纪录并请招标方确定,帮助招标方处理,(3)对工程项目遗留搞好纪录,立即将反馈机制给招标方并帮助招标方处理,(4)创建设备档案资料,将使用价值较高的设备创建档案资料(包含:设备名字、知名品牌、生产商、价格、原产地、原厂日期、应用起止日期、安裝地址、输出功率、零配件、质保期、安裝操作手册、质保企业、联系方式、手机联系人等)备查簿。

(5)对设备开展序号,明确责任人,21,4、对运作开展管理,1、配备有相对技术实力的运作工作人员,可以简易解决设备常见故障2、依据状况调节设备的运作情况3、一备一用的设备一般状况每星期替换一次4、创建运作值班记录,5、每日对耗能开展统计分析,22,5、对维修开展管理,设备的生命期(浴盆曲线),设备故障率,時间,O,初期常见故障期,劣变常见故障期,间断性常见故障期,23,维修工作中关键分成计划内和计划外两大类维修,1、计划外维修,2、计划内维修,3、每月对维修单开展统计分析、剖析从这当中吸取经验(维修总数、品质、原材料耗费),24,工程部的维修归类图,维修,计划外维修,计划内维修,应急维修,保护性维修,改进性维修,日常维修保养,定期维护,

设备升级改造,安全巡检,报障,25,作出设备的中大修计划一般一个月一小修,三个月一中修,26,6、对材料开展管理,(1)创建设备技术档案管理:,(2)创建设备备案信用卡:,A、物业管理工程施工工程验收的全套档案文件。B、设备的技术标准、规范,操作指南、使用手册。C、设备新技术应用信息内容及材料。D、职工技术性考核指标、各类规章制度及相关资料。,A、各系统软件设备档案资料登记表。B、各单位设备档案资料登记表。,27,1、对耗能开展操纵,1、依据物业管理工作交接时的统计数据作出耗能预测分析(见表)2、从耗能很大的设备下手操纵能耗3、制订环保节能计划(建立环保节能组织、制订环保节能总体目标等)4、较为环保节能实际效果,小结环保节能工作经验,28,29,2、对设备运作情况开展操纵。

1、对制冷机组、离心水泵、变电器、加热炉等一备一用的设备要常常更换运作,2、制冷机组的开闭時间要随天气变化常常调节,闭式冷却塔的开闭总数要随天气变化常常调节,3、不常常运行的设备还要每星期运行一次(如消防泵、柴油发电机组),4、电梯轿厢系统软件、照明灯具系统软件在工作人员较少的时间范围(如晚间可关掉一些),30,3、对原材料耗费开展操纵,工程项目维修原材料的耗费是很大的花费耗费,关键耗费在电灯泡、led灯管、电源开关、电源插座、电缆线、闸阀上,1、凭维修单领到原材料,2、拆换的零件要拿回冲回,3、额度很大的零配件要有主管签名,4、按时开展大修、给油降低零配件的毁坏,31,4、工作员的工作中精神面貌开展操纵,1、大家讲的操纵,是对工作员在上班时间内精神面貌开展操纵。

而不是所有時间,2、掌握职工的技术实力,掌握职工的合作观念、工作中心态,掌握职工的最近对管理者的观点,掌握职工的要求等。,3、处理掌握到的危害工作中的难题,32,管理者的管理专业知识规定,1、什么叫管理?,2、什么叫管理者?,3、做为一个管理者应当做什么?,4、管理工作能力由什么因素构成?,5、怎样把握管理要点?,四、要完成工程部合理的管理,管理专业知识,33,什么叫管理:,管理是一种由管理者机构别人工作中的主题活动,而不是管理者自身去进行,管理工作中的三个基础特性,1、管理是有总体目标的,管理全过程便是为达到目标而勤奋的全过程,是为达到目标而采用的方式.,2、管理是一个功效全过程,这一全过程包含计划、机构、指引、融洽、操纵等一部分。

管理是应用型的人文科学,但在一定水平上也是一种造型艺术。,3、管理要重视的并不是自身所干的工作中,只是下属工作人员的工作情况,假如一切都需要管理者亲自动手干,那麼,这一局势就足够表明这儿不会有取得成功的管理。,34,什么叫管理者,一个管理者务必做到下例三项规定,1、务必凭借计划、机构,指引、融洽和操纵等全过程来进行管理工作中。,2、管理者务必参于解决困难,作出管理决策。(管理者的每日任务之一便是对不一样的可选择计划方案开展点评并做出决择)。,3、管理者最少要有一个人向他承担,向他汇报。管理者另一个义务便是承担具体指导和指引属下开展工作。,35,管理者应当做什么,每一个中高层、高层住宅管理者都担负者4个层面的岗位职责,1、整体规划和管理决策。2、机构和融洽。

3、操纵和调整。4、具体指导和学习培训。,36,管理者工作能力是由什么因素构成,管理专业知识;管理专业技能;管理意识,管理工作能力是由3个互相关系的因素构成,一个合格的管理者在管理意识上的特点是,1、明显的管理观念2、具备明显的使命感3、具备情感交流观念,管理专业技能的组成应包含,技术性专业技能、人际交往专业技能、行政部门管理专业技能三个一部分,37,管理者怎么会不成功,1、欠缺基础管理专业知识造成管理工作中无法打开局势。2、欠缺行政部门管理工作能力。3、欠缺交际能力,在解决人际交往上无计可施。4、欠缺全身心的拼劲,在其位不谋其政。5、欠缺公正严明的管理工作作风。6、对属下欠缺信赖,不可以放开手让部下来做工作中。7、自身应最先是管理者,次之才算是技术专家,将部位摆歪斜。8、不擅于融洽各种各样总体目标的关联。

(物业管理总体目标、单位总体目标、员工总体目标)不可以维持各种各样总体目标相对性均衡。9、內部不团结一致,搞小团体。10、欠缺对属下的在职进修,不可以提升员工的能力素质。,38,五、工程部的管理制度,1、工程部主管岗位责任制度,2、负责人岗位责任制度、领班岗位责任制度、各岗位人员岗位责任制度。,3、购置,存放和领料规章制度。,4、增加设备管理规章制度。,5、设备的改裝、移装规章制度。,6、设备的运作、维修、应用规章制度。,7、用电安全规章制度。,8、设备交接班制度。,9、设备出让和损毁规章制度。,10、设备安全事故剖析规章制度。,39,配件、酒店餐厅各地区的标准规范及主要参数,各地区的标准规范主要参数(提议),40,弱电,高低压配电规范,应具有双路10千V供电系统的标准,并备用发电机组,变电器应工作中在选装容积的60?%。

变电器的挑选要一备一用,高压低压高低压配电室应自然通风优良,通气量每钟头不少于6次,高配电房母线槽要按段,然后设联络柜,配电房要有补偿电容器,三相负载要平横,关键地区要独立操纵,41,对各地区光照强度规定LX光照强度,42,供电系统负载的等级分类,1级负载,2级负载,3级负载,A供电系统终断将导致人身安全伤亡者。B终断供电系统将造重特大政冶危害。C终断供电系统将导致重特大财产损失者。D终断供将导致公共场合纪律比较严重错乱。,A终断供电系统将导致很大政冶危害。B终断供电系统将导致很大财产损失。C终断供电系统将导致公共场合纪律错乱者,不属于一、二级电力工程负载,43,弱电安装,话机房开店选址,1、部位一般宜须分配在一楼或二楼,并应邻近路面便于于导线,线应防止将电话总机建在别墅地下室及湿冷的地区。

2、总机房应设在负荷中心,以节省线路投资。,3、总机房的位置应优先选择建筑物朝阳面。,4、避免将电话机房设于变配电室,空调压缩机房,风机房,水泵房等,,有电磁或噪声影响的房间附近。严格要求防止尘沙侵入和起灰,5、电话机房的环境要求。(见表),44,电话机房的环境要求。,45,6、中继线数量的确定。(设备容量10%),46,7、总机房应单独供电应配有2小时的UPS电源8、服务功能要有国内国际长途要有计费有查询功能,打印要有转移呼叫功能要有语音留言功能(语音信箱)要定时叫醒服务要有请勿打扰功能等待呼叫功能,47,水系统,酒店要有自己的储水系统,存量要在正常使用12天,管网的压力最好不要超过4Kg,生活用水在进入管网前要进行消毒杀菌,生活热水的要求,生活热水夏季水温控制在4550,冬季控制在5560,热水主干管及分支干管要加保温,48,空调系统,冷冻水管及冷凝水管应加保温。

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