物业工程管理网络版

March 2, 2021, 8:30 a.m. 文档页面

【文章导读】物业工程管理,及设计建议,主要内容,一、概述 二、设施设备管理 三、设计建议 全寿命周期 1.承接查验 1.方案设计 2.设施设备基础管理 2.户型设计 3.外包管理 3.设备及材料选择 4.能耗管理

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【正文内容】

物业工程项目管理,及设计方案提议,具体内容,一、简述二、设施设备管理三、设计方案提议全使用寿命周期时间1.承接查验1.设计方案2.设施设备基本管理2.户型图设计3.业务外包管理3.设备及原材料挑选4.耗能管理5.风险防控,Page2,项目建设全使用寿命周期时间,Page3,项目建设全使用寿命周期时间,Page4,项目建设全使用寿命周期时间,(一)房子的类型和基础构成部分1房子类型的区划按房子的建筑构造种类和原材料可分成:木结构房屋、混合结构、混凝土结构构造和别的构造。,Page5,项目建设全使用寿命周期时间,按房子载重承受力方法可分成:墙载重构造、架构式载重构造、筒体结构或架构筒体结构载重和大空间布局载重。按房子的层级和高宽比可分成:矮层工程建筑、高层建筑和多层建筑。

按房子的主要用途可分成:定居主要用途、商业行为、工业生产主要用途和其他主要用途。,Page6,项目建设全使用寿命周期时间,2房子的基础构成部分构造一部分基本、载重预制构件、承重梁、平屋面、楼地面等室内装修一部分窗门、外批腻子、内批腻子、顶篷、细木室内装修等设施设备一部分水卫、电气设备、暖通工程、独特设备(如消防安全、防雷、电梯轿厢)等新项目,Page7,设施设备管理,一、承接查验,物业的承接查验就是指物业管理公司对新对接新项目的物业同用位置、同用设施设备开展承接查验。,Page8,设施设备管理,一、承接查验,Page9,设施设备管理,一、承接查验,工作人员提前准备方案提前准备材料提前准备设备、专用工具提前准备,准备工作,Page10,设施设备管理,一、承接查验,物业材料物业同用位置同用设施设备绿化园林工程项目别的公共性服务设施。

物业检查的具体内容,Page11,设施设备管理,一、承接查验,方案设计不科学或违背标准导致的设计方案缺点;施工企业不按标准工程施工或施工技术不科学乃至以次充好;工程验收查验不仔细、监督关不紧;装饰建材品质不过关;施工单位管理不当;气侯、自然环境、洪涝灾害等其他缘故。,产生物业工程施工质量难题的缘故,Page12,设施设备管理,一、承接查验,1搜集整理存在的问题搜集物业检查记录卡,收集整理,将承接查验所发现问题备案造表,递交给施工单位确定2解决方式由施工单位明确提出解决方式,物业管理公司可明确提出相对的整改方案。3追踪认证分配技术专业专业技术人员开展当场追踪,对整顿竣工的新项目开展工程验收,申请办理检查办理手续。,对发现问题的程序处理,Page13,设施设备管理。

一、承接查验,转交材料:产权年限材料,工程验收材料,设计方案、工程施工材料,机电工程设备材料,物业质保和物业使用说明书材料,小区业主材料。转交目标:物业同用位置、同用设施设备及其有关明细。,转交內容,Page14,设施设备管理,二、基本管理,什么叫物业设备设备呢?物业设备既包含房间内设备,也包含物业红杠内的户外设备与设备系统软件,实际关键有给水排水、供电系统、采暖、消防安全、自然通风、电梯轿厢、中央空调、天然气供货及其网络通信等设备,这种设备组成了物业设备的行为主体,是物业多方位管理与服务项目的有机化学构成部分。,Page15,设施设备管理,二、基本管理,物业设备管理的总体目标用好、管住、维护保养维修好、更新改造好目前设备,提升设备的使用率及可利用率,是物业设备管理的根

考量物业设备管理品质的2个指标值:A设备合理使用率,;B设备的可利用率,。,Page16,设施设备管理,二、基本管理,物业设备是不是完好无损的规范零部件详细齐备设备运行一切正常设备技术文档及运行纪录齐备设备干净整洁,无跑、冒、滴、漏状况防寒、隔热保温、防腐蚀等对策详细合理,Page17,设施设备管理,二、基本管理,物业设备管理的內容物业设备基本材料的管理物业设备运作管理、物业设备检修管理、物业设备升级改造管理、备用品零配件管理、固资(设备)管理和建筑资料的管理等。,Page18,设施设备管理,二、基本管理,设备设备的类型和构成供配电系统:变电器、配电箱和路线、发电机组、公共性照明灯具消防安全:报警设备、消防安全监测中心、消防泵、消防栓、自动喷淋系统、全自动自动灭火系统、消火栓系统中央空调:家用中央空调、部分中央空调、混和中央空调供暖:开水采暖、蒸气采暖、暖风采暖给水排水:离心水泵、储水箱蓄水池、闸阀和管道网、深圳沙井和玻璃钢化粪池电梯轿厢:载客电梯轿厢、货物电梯、扶手电梯、杂物电梯智能化系统:有线电视电视卫星、数字电视监管、对讲系统警报、公共资源服务项目、互联网互联网接入、周边防越、可视对讲系统、房间内警报、停车场管理系统软件。

Page19,设施设备管理,二、基本管理,制定有效的运作方案配置达标的运作管理工作人员出示优良的办公环境不断完善必需的管理制度设备设备的情况管理环保节能管理,Page20,设施设备管理,二、基本管理,供电系统给水排水系统软件弱电智能化系统软件消防设施电梯轿厢系统软件空调机组,Page21,设施设备管理,二、基本管理,供电系统类型按供电系统方法分成髙压供电系统和底压供电系统;按供电系统控制回路数量分成单控制回路供电系统和多控制回路供电系统;按后备电源状况分成无备用开关电源和有备用开关电源;按供电系统特性分成长期性供电系统和临时性供电系统。,Page22,设施设备管理,二、基本管理,管理工作中具体内容配置达标的技术专业工程项目专业技术人员和相对总数的实际操作和维修电工制订严苛的供配电系统运作规章制度和电气设备维护保养规章制度创建供电系统技术档案配置各种各样必需的专用工具、仪表设备等按时对用电量计量检定仪表盘开展查验和校验。

保证用电量计量检定精确创建临电管理规章制度,Page23,设施设备管理,二、基本管理,创建遇火灾、洪水灾害、强台风、地震灾害等灾难时的供电系统防范措施搞好节省能源工作中,减少耗损拉闸限电、断电要提早通告小区业主、物业应用人供配电系统运作可创建24小时值班制度定时执行对后备电源开展查验高度重视无功负荷和赔偿工作中,提升功率因素,改进用电量品质开展公共性用电量的计算和计量检定统计工作总结,Page24,设施设备管理,二、基本管理,给水排水系统软件类型给排水系统软件的类型可分成:日常生活给排水消防给水中水系统开水系统软件排水设备的类型:废水系统软件降水系统软件化工废水系统软件,Page25,设施设备管理,二、基本管理,管理工作中具体内容创建给水排水管理团队。创建给水排水运作管理和维护保养管理规章制度。创建给水排水工程技术档案。配置必需的专用工具和安全性防护装备。制订供电方案。

确保供电的压力、水体。,Page26,设施设备管理,二、基本管理,有适应强台风、大暴雨、大规模漏水等突发事件的应急措施。搞好节约水资源工作中,避免撒漏。对公共性清理自来水和园林绿化自来水开展计量检定和计算,为管理费的扣除出示根据。按时清理供电储水箱和蓄水池,避免二次污染。,Page27,设施设备管理,二、基本管理,常见问题应确保消防水的基础贮备。华北地区应留意冬天管路防寒,防止产生自来水管崩裂、漏水安全事故。饭店和饭堂的餐厅厨房排水管道要建隔油器。选用分离排水设备的要坚持不懈降水和废水分离排出。,Page28,设施设备管理,二、基本管理,消防设施组成,消防报警系统系统软件消防安全监测中心消火栓系统软件全自动喷撒自动灭火系统,消火栓系统安全疏散和防火安全防护系统软件手提消防灭火器其他自动灭火系统。

Page29,设施设备管理,二、基本管理,管理工作中具体内容配置消防设备负责人专业技术人员创建严苛的消防设备管理规章制度创建消防安全设备、设备技术档案创建消防安全设备巡查、查验、检测规章制度对日常安全巡检和检测发觉的难题和安全风险,一定要在时限内整顿结束对消防设备日常运作、检修、拆换的成本费开展计算,Page30,设施设备管理,二、基本管理,常见问题日常的巡查、查验、试验和检测是确保设备完好无损的基础方式。消防演练是检测消防安全设备的合理方式。,Page31,设施设备管理,二、基本管理,电梯轿厢系统软件类型按主要用途分为载客电梯、货物电梯和客货梯;按拖拽方法有直流电源梯、沟通交流电梯轿厢和液压电梯;按操纵方法分为单机版操纵、集选操纵等。,Page32,设施设备管理。

二、基本管理,管理工作中具体内容依照电梯轿厢管理必须配置技术专业电梯轿厢管理工作人员。制订电梯运作和维护保养的管理制度和工作中程序流程。创建电梯轿厢技术档案。齐备电梯轿厢维护保养所务必的专用工具、仪器设备等。明确电梯轿厢的服务项目時间和清理维护保养時间。,Page33,设施设备管理,二、基本管理,电梯轿厢的用电量计量检定和运作成本计算。电梯轿厢维修保养或常见故障停梯均应通知小区业主、物业应用人。用心审批承包单位的技术专业技术水准和技术专业资质。电梯轿厢每一年要由政府部门质量监督单位开展年审。,Page34,设施设备管理,二、基本管理,空调机组类型按原理可分成缩小式和吸收式热泵中央空调;按蓄冷设备布局的状况分家用中央空调和单独中央空调。,Page35,设施设备管理,二、基本管理,管理工作中具体内容配置充足符合规定的技术专业专业技术人员。

创建空调机组技术档案。制订空调机组运作和维护保养规章制度。齐备空调修理、检测用专用工具。明确每一年中央空调的开停机日期和每日的开停机時间。,Page36,设施设备管理,二、基本管理,开展空调耗电自来水计量检定和中央空调运作成本计算。在中央空调设备刚装和改裝时要关键考虑到用电量难题和噪声污染难题。对小区业主和居民自身安裝部分中央空调时出示技术性具体指导在空调机组关机一段时间再次资金投入运作或中央空调送温暖送冷更替以前,对空调机组开展严苛细腻的查验调节工作中。按时对空调机组开展检测。,Page37,设施设备管理,二、基本管理,常见问题中央空调管理应当把环保节能运作做为一项关键的工作中。中央空调噪音的精确测量、评定、减少等工作中不可被中央空调管理工作人员所忽略。留意适当地操纵家用中央空调系统软件的新风系统占比并留意采用隔尘、除菌和消毒措施。

Page38,设施设备管理,三、业务外包管理,同用设备设备业务外包的挑选同用设备设备业务外包管理合同书的签定和业务外包操纵,Page39,设施设备管理,三、业务外包管理,同用设备设备业务外包的挑选业务外包剖析物业管理公司的管理经营规模;所管理物业中国共产党用设备设备的复杂性及总数状况;设备设备的生产制造时代、技术性优秀水平;政府机构对该类设备设备系统软件管理的技术性、规范规定;,Page40,设施设备管理,三、业务外包管理,自主管理该类设备设备的技术水平、管理风险性尺寸;设备设备生产商的技术咨询状况;销售市场上该类设备设备管理维护保养专业技术人员的供需状况、社会发展平均收入水准;当地销售市场可以出示系统软件工程分包服务项目的技术专业组织发展趋势的质量指标等。,Page41,设施设备管理。

三、业务外包管理,承包单位评定企业品牌情况;公司规模;资信评估信誉度;技术性工作能力;公司品质保证工作能力;管理维护保养方案、规范;费用预算价钱、支付方式。,Page42,设施设备管理,三、业务外包管理,签订业务外包管理合同书应留意的事宜在签合同时要留意确保签订行为主体与执行行为主体一致在合同书中应确立因设备设备常见故障、安全事故导致的工作人员、资产等损害应在合同书中确立服务项目的性能指标规范受托人应尽可能保存委托放在服务项目全过程中的相关品质纪录文档,Page43,设施设备管理,三、业务外包管理,业务外包管理合同书执行应留意的难题创建对承包单位查验监管规章制度并贯彻落实专职人员承担执行创建与承包单位的按时沟通交流会议制度,立即处理合同书履行合同全过程中发生的难题创建按时实际效果评定规章制度按时对承包单位基本情况全方位升级。

Page44,设施设备管理,四、耗能管理,选用管理方式节能减排能耗关系式:Wn=WbWcWsWfWsbWn设备系统软件的综合能耗量;Wb设备(或商品)规范耗能;Wc实际操作工作人员异常实际操作消耗的电力能源;Ws因维修保养不当设备毁坏导致的耗能;Wf运送、存放以及它异常耗费;Wsb设备情况欠佳,运作中消耗的电力能源。,Page45,设施设备管理,四、耗能管理,具体办法包含机构和管理管理体系贯彻落实提升环保节能宣传策划和学习培训,塑造环保节能观念创建能耗的方案和考核机制在运作管理上,尽可能分配设备可以持续、载满启动应用调节设备运作時间,推行环保节能运作程序流程有效设置运作主要参数,Page46,设施设备管理,四、耗能管理,选用技改项目环保节能技改项目环保节能(投资型环保节能)根据对设备或加工工艺开展部分或所有更新改造。

必需时包含对能耗很大设备的拆换,提升设备技术实力或技术水平,减少能耗。,Page47,设施设备管理,四、耗能管理,维护保养巡查润化时控光控开关温度控制抄水表数据分析,Page48,设施设备管理,五、风险防控,给排水设备规模性断水:断电、物业锁水、通告小区业主蓄水设备安全防护:蓄水池、水泵房的水浸预防蓄水池冷水机清理和维护保养清理頻率:一年2次维护保养关键:电机用500V接地摇表测接地电阻不少于1兆欧,Page49,设施设备管理,五、风险防控,排水管道设备世界各地排水管道设计方案(荷兰、法国、日本)2010年5月7日广州天河区中海康城三期地下停车场369辆车辆遭遇水浸,Page50,设施设备管理,五、风险防控,安全警示标志,走电,水位线高宽比,渗水,安全知识教育。

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