物业基础知识整理版

March 2, 2021, 8:30 a.m. 文档页面

【文章导读】物业管理基础知识,1,第一章、物业的发展历史及物业基本知识 第二章、接手楼盘 第三章、前期介入 第四章、物业的基本类型 第五章、房屋的装饰装修管理 第六章、物业服务企业提供服务 第七章、物业管理企业的资质管理 第八章、“后期”物业管理,目录,2,第一章,物业的发

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【正文内容】

物业管理基本知识,1,第一章、物业的发展趋势历史时间及物业基础知识第二章、接任新楼盘第三章、早期干预第四章、物业的基础种类第五章、房子的建筑装修管理方法第六章、物业服务项目企业出示服务项目第七章、物业管理企业的资质管理第八章、“中后期”物业管理,文件目录,2,第一章,物业的发展趋势历史时间及物业基础知识简述物业管理的起源中国物业管理的发展史物业管理的基础知识物业、物业管理、业主、物业应用人、早期物业管理、住宅物业保修金、闲置物业、建筑容积率与绿化率、公共性耗能平摊费、房子不一样部位的质保期、重点维修资金、什么是同用部位、什么是同用设施,3,一、简述,物业管理事实上是房地产开发的持续与健全,是房地产开发运营中为健全市场经济体制而创建起來的一种综合型运营服务项目方法。

4,二、物业管理的起源,物业管理是一新型行业,在中国仅有20年上下的发展趋势历史时间,最先始于于沿海地区比较发达大城市,逐渐向中部地区拓宽,国外,物业管理早已有一百多年的历史时间。“物业”这个词是由香港人依据“Estate”(房产)“Property”(资产)这两个英文单词引译回来的。近现代实际意义的物业管理始于十九世纪六十年代的美国,英国弗特维娅维尔是认可的近现代物业管理的创办人。上世纪七十年代末、八十年代初,“物业”一词从中国香港传到广州地区,之后在国内慢慢广为流传,如今变成广泛接纳运用的一个专业名词,5,三、中国物业管理的发展史,1、1981年3月10日,深圳第一家对外商住楼管理方法的技术专业企业深圳市物业管理企业宣布创立。

逐渐对深圳经济特区的对外商住楼推行统一的物业管理,它是在我国中国物业管理迈开的第一步,意味着这一新型行业的问世。,6,2、1993年6月30日,深圳市创立了中国第一家物业管理研究会;1994年深圳施行了深圳经济特区住宅区物业管理规章。3、1994年4月住建部施行了33命令,大城市新创建住宅小区管理方法,明确提出:“住宅住宅小区理应逐渐实行社会性、系统化的管理机制,由物业管理企业统一执行系统化管理方法”。,7,4、2003年9月1日,我国第一部物业管理规章宣布实施,对标准物业管理,维护保养业主和物业管理企业的合法权利,改进人民大众的日常生活和办公环境,出示了关键的法律规定。,8,5、2007年3月16日,十届全国人大常委会五次大会上根据的合同法。

于10月1日起宣布执行,合同法是调节资产操纵管理方法的法律法规,是对资产开展占据、应用、盈利和处罚的最基本原则,是我国制订检察官法的关键构成部分,是进行搭建社会主义民主社会主义社会法律规范的法纪总体目标,合同法的施行将处理我国物业管理领域内一系列长期性难以解决的难题,将对我国物业管理领域将来的发展趋势具有关键而长远的危害。,9,四、物业管理的基本要素,1、物业物业就是指早已完工的各种房子及其与之相配套的机器设备、设备、场所、院落和有关的工程建筑地快。2、物业管理物业管理就是指业主根据聘用物业服务项目企业,由业主和物业服务项目企业依照物业服务协议承诺,对房子及配套设施的设施和有关场所开展检修、保养、管理方法维护保养有关地区内的清洁卫生和纪律的主题活动。,

10,3、业主指物业的使用权人依规备案获得或是依据合同法要求获得房屋建筑特有一部分使用权的人拥有闲置物业的施工单位(大业主)4、物业应用人物业应用人指物业承租方和别的具体应用物业的非使用权人,11,5、早期物业管理早期物业管理指在业主、业主交流会聘用物业管理企业以前,由施工单位聘用物业管理企业执行的物业管理。6、住宅物业保修金住宅物业保修金指施工单位依照要求占比向所在城市物业主管机构交存的,做为质保期内物业检修花费确保的资产。,12,7、闲置物业闲置物业指已完工但并未售卖或是并未交到物业购房人的物业闲置物业的物业管理费由施工单位缴纳应用所买物业的水、电、气等服务设施或开展建筑装修的,视作已定居。8、公共性耗能平摊费指二次供水离心水泵耗能、电梯轿厢耗能、住宅小区水体园林景观、别的。

13,9、建筑容积率建筑容积率就是指工程建筑占地面积与工程建筑用地面积的比。高层住宅密度低住宅建筑容积率不超2.2;双层密度低住宅建筑容积率不超1.2;联排别墅(又叫联排别墅、TownHouse)建筑容积率不超0.7;独栋别墅(Villa)建筑容积率不超0.35。10、绿化率=绿化覆盖率/土地面积绿化包含城市绿地、宅旁绿化、公共文化服务设备隶属绿化(道路红线内的绿化),不包括房顶、晒台的人力绿化。城市绿地内占地不超百分之一的雕塑作品、蓄水池、亭台楼阁等园林绿化搞笑小品工程建筑可视作绿化。绿化率越高,物业企业的保养成本费越高。建筑容积率越高,产权年限总面积越高,物业花费较低。,14,11、房子不一样部位的质保期外墙防水工程项目、有防潮规定的洗手间、屋子和墙体的防漏水为八年门窗制作密闭式。

不发生翘裂为2年电气设备管道、给污水管道、安装设备工程项目为2年管路漏水、管道堵塞2年附设工程项目、园林绿化一年,15,12、重点维修资金重点维修资金归属于业主全部重点用以物业质保期满时物业同用部位、同用设施的检修和升级、更新改造,不可转借。重点维修资金扣除、应用、管理方法的方法由国务院办公厅基本建设行政部门主管机构会与国务院办公厅行政机关制订。,16,13、物业同用部位指物业服务项目地区内属全体人员业主或是单幢物业的业主、非业主应用人一同应用的过厅、楼梯口、电梯厅、管井、机器设备间、走廊、值勤保安室、同用停车场、房子载重构造、室外墙壁、平屋面和路面、场所、绿化等部位。,17,14、物业同用设施指物业服务项目地区内属全体人员业主或是单幢物业的业主、非业主应用人一同应用的供储水箱、离心水泵、污水管道、窑井、玻璃钢化粪池、垃圾桶(房)、电梯轿厢、楼梯道照明设备、住宅小区路灯照明设备、安全防护智能控制系统、防雷设备、单元防盗门、文化艺术体育场地设施和地区围护结构等设施。

18,第二章,接任新楼盘公开招标签署早期物业服务协议、协议书及其临时性条例,19,一、公开招标,因为业主联合会并未创立,顾由施工单位根据公开招标的方法聘用具备相对资质证书的物业管理企业担负管理服务。早期物业管理的招标会分招投标、邀请招标。1.采用邀请招标方法的,理应向3个之上物业管理企业传出投标邀请书。2.招投标,若投标者低于3个或是住宅经营规模小的,经物业所在城市的区、县人民政府房地产业行政部门主管机构准许,能够选用协议书方法聘用具备相对资质证书的物业管理企业。,20,二、合同书、条例与协议书,1、早期物业管理服务协议由施工单位与物业服务项目企业签署。施工单位依规与物业服务项目企业签署的早期物业服务协议,对业主具备约束。2、早期物业管理服务合同由小业主与物业服务项目企业签署。

21,3、临时性管理方法条例施工单位在市场销售物业以前,务必制订临时性业主条例。施工单位理应在物业市场销售前将业主临时性条例向物业购房人明确,并给予表明,而物业购房人在与施工单位签署物业物业买卖协议时,理应对遵循业主临时性条例给予书面形式服务承诺。,22,第三章,早期干预定义物业管理的干预方法及內容,23,早期干预就是指物业管理企业在对接物业以前,就参加物业的设计规划和基本建设的全过程,在此全过程中,物业管理企业从业主和非业主应用人及物业管理的视角,就物业开发设计、基本建设和将来应用管理方法提意见,并对将对接的物业搞好管理方法提前准备。,一、定义,24,二、物业管理干预的方法及內容,1、早期市场销售相互配合物业管理企业帮助房地产销售管理中心出示礼仪知识侍应生、保安人员、清理等服务项目。

2、早期工程顾问服务项目掌握新项目的整体规划用意、设计方案內容和标准,明确新项目级别,帮助施工单位对管理方法级别开展恰当精准定位。从物业管理的技术专业视角明确提出各类专业能力书面形式提议,便捷今后的物业管理。,25,第四章,物业的种类矮层住宅、双层住宅花园洋房、高层住宅铺面独栋别墅,26,矮层住宅:指13层的住宅双层住宅:指46层由2个或2个之上房型左右累加而成的住宅。双层住宅可以不设定电梯轿厢。,27,花园洋房:指叠加层数为8层11层的住宅,花园洋房虽是高层住宅住宅,但叠加层数较低,又具备双层住宅的一些特性,但防火安全规定并比不上高层住宅建筑防火规范规定那麼高。高层住宅:7层及建筑高度20米之上的住宅,大家称作高层住宅住宅。我国明文规定:12层及12层之上的高层住宅住宅,每模块设定电梯轿厢不少于两台。

28,铺面:指经营人为消费者出示产品交易、服务项目或体会感受的场地(一)办公室物业指各种各样服务提供商用以从业运营管理的场地,又称之为商务写字楼。(二)酒店餐厅物业酒店餐厅一词是以英语“Hotel”译回来的。Hotel来源于法语,本意是小旅店。1.盈利性酒店餐厅2.度假村酒店3.长居性酒店餐厅4.汽车酒店,29,三)经贸物业经贸物业是为商品流通企业、市场销售而开展经济活动的场地,能够分成零售管理中心(购物广场)、市场批发(交易市场)和商街铺面等种类。(四)休闲娱乐物业关键指为大家出示休闲娱乐主题活动的场地。可分成综合型的休闲娱乐物业(小区会馆、会员制度俱乐部队、主题游乐园)和重点性的休闲娱乐物业(歌厅、卡拉OK厅、保龄球馆等)。,30,独栋别墅,就是指在近郊区或景区修建的。

具备优良地理环境和自然景观,供度假旅游应用,独幢工程建筑,有园林景观院落,第二住所的住宅。如今常说的“独栋别墅”,事实上包含了海外的二种物业种类:一种是HOUSE,一种是Villa。假如意译回来,House应该是“房屋”、“住宅”;而Villa才算是真实的“独栋别墅”,还可以翻译成“生态园”、“古城堡”,一种含有诗情画意的住宅。实际上,中国现阶段房地产业所市场销售的绝大多数“独栋别墅”,并并不是Villa,只是HOUSE。,31,别墅区:即独院,上面有私人空间,下有别墅庭院城池。独栋别墅:又TOWNHOUSE,设有1至两个停车位,也有别墅地下室。它是由几幢低于三层的每户独栋别墅串联构成的联排别墅或住宅,一排二至四层联接在一起。联排别墅:由2个模块的独栋别墅拼联构成的单栋独栋别墅。

联排别墅:它是Townhouse的叠拼别墅式的一种拓宽,由双层的小复式住宅左右累加在一起组成,下一层有花苑,顶层有露台花园,一般为四层带阁楼工程建筑,32,空中别墅:称之为“penthouse”即“空中楼阁”,原来指坐落于大城市中心地段,高层住宅顶部的豪宅别墅。一般指建在高层住宅楼顶部具备独栋别墅形状的跃式住宅。这类空中别墅起源于英国,以“第一住所”和“稀缺资源的大城市中心地段”为特点,是一种把繁荣都市日常生活引向完美的建筑类别。,33,第五章,房子的建筑装修管理方法房子的装饰设计装修装修申请要递交什么材料房子装修中的严禁个人行为业主的“交通违章”,34,一、房子的建筑装修,业主必须建筑装修房子的,理应事前告之物业管理企业,物业管理企业则理应将房子建筑装修中的严禁个人行为和常见问题告之业主。

非业主的住宅应用人对住宅开展建筑装修,务必获得业主的书面形式愿意,随后告之物业管理企业。,35,二、室内装修申请要递交什么材料,1、房子不动产产权证(或是证实其合法权利的合理凭据)2、申报人身份证3、建筑装修计划方案4、变化工程建筑行为主体或是载重构造,要递交原设计方案企业或是具备相对企业资质等级的设计方案企业明确提出的方案设计5、涉及到本方法第六条个人行为的,要递交相关部门的准许文档,涉及到本方法第七条、第八条个人行为的,要递交方案设计或是工程施工方案6、授权委托建筑装修企业工程施工的,需出示该企业有关企业资质证书的影印件。,36,三、房子装修中的严禁个人行为,(一)没经原设计方案企业或是具备相对企业资质等级的设计方案企业明确提出方案设计,变化工程建筑行为主体和载重构造;(二)将沒有防潮规定的屋子或是生活阳台改成洗手间、餐厅厨房间。

(三)扩张承重梁上原来的窗门规格,拆卸联接生活阳台的砖、混泥土墙面;(四)毁坏房子原来环保节能设备,减少环保节能实际效果;(五)别的危害建筑构造和应用安全性的个人行为。,工程建筑行为主体,就是指工程建筑实体线的构造结构,包含屋架、密肋楼盖、梁、柱的支撑点、墙面、联接触点和基本等。载重构造,就是指立即将自身自身重量与各种各样另加相互作用力系统化传送给基本路基的关键构造预制构件和其联接触点,包含承重梁体、立柱、柱、剪力墙、支墩、混凝土楼板、梁、钢屋架、悬索桥等。,37,四、业主的“交通违章”,占有公共区域(尤其是消防通道门)放置物件侵吞消防设备机器设备(如擅自用消防用水)高空坠物毁坏管理方法地区公共基础设施机器设备(如防撬门等)房屋建筑、墙壁的乱贴到、乱画写、乱描绘等,38,违背装修管理要求事宜(如乱接水电工程、毁坏载重构造、非装修施工时间室内装修等)毁坏地区一切正常日常生活、公共秩序(如深更半夜的噪声、晨炼等)业主车子乱停乱堆踩踏、占有绿化。

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