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2019华南区房地产和零售企业调研报告.docx

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2019华南区房地产和零售企业调研报告  :我们于3月23日和24日组织了华南区房地产和零售企业调研,共计约25家基金和保险客户参加,先后调研了中洲控股、金地集团和深圳茂业商厦,调研纪要如下。  深圳茂业商厦:  行业分析:受宏观经济下调、控制三公消费、电商和海淘等因素影响,传统零售百货行业的经营压力增加,行业内竞争加剧,未来集中度将进一步加大,有自有物业、品牌优势以及经营管理能力较高的公司优势明显,未来一线城市消费将集中在中心区和社区两块,二、三线城市的消费集中在中心区和老城区,店面地理位臵好、品牌齐全、配套完善的综合体比单一百货将更有优势。  公司分析:公司起步深圳,在深圳零售消费市场占有份额较大,有一定的客户忠诚度,自有物业较多,有较强的中高品牌引进优势,公司过去几年异地开店较快,收入实现了稳定增长,但投资性支出和经营压力也增大,公司策略上放慢了开店进度,预计未来资本支出压力较之前将有所改善,但是还是受传统零售行业下滑影响,虽然新店步入成熟期,预计业绩和盈利与往年依然持平,不会出现大幅增长,公司近几年负债率逐年增加,偿债指标一般,但考虑到公司债务结构的逐渐优化、投资支出的减少以及降息后融资环境的改善,并且公司应付账款周转天数较长,对供应商的占款能有效利用到投资上,经营性净现金流总体表现较好,我们对公司偿债能力和信用资质维持稳定判断。

  金地集团:  行业分析:目前房地产行业已经从快速发展步入稳定发展阶段,行业虽然受房地产贷款政策的放松以及降息等影响,预计XX年销售会较XX年出现部分城市回暖,但政策利好有限,房地产开发商依然保持谨慎投资,全国房地产投资增速不会出现大幅上行,部分房地产开发商在谋求跨行业转型,仅少数房地产商在大幅扩张规模,一二三线城市房地产呈现出分化,不同地段呈现出分化,房地产行业集中度将提升,小型开发商、以及储备土地质量较差的开发商面临较大的竞争压力。  公司分析:金地作为房地产行业的龙头企业,有较强的品牌优势,公司定位从过去的高端向现在的中高端转换,公司股东从深圳变为民企生命人寿,公司管理规范,土地储备较多,具有可持续性经营优势,但是一、二、三线城市土地储备占比分别为30%、40%和30%左右,三线城市开发压力依然较大,公司对于未来房地产开发增速维持谨慎态度,没有激进拿地并开发的动力,跟投项目和合作开发等举措有利于减低公司开发成本,公司在社区金融、社区养老方面探索,有望实现外延盈利,公司负债率居于行业平均水平,银行贷款利率为基础利率,预计收入和盈利能力不会出现大幅上升,融资压力在降息利好下有所缓解,由于公司资产规模大,经营管理规范,整体偿债能力依然较强,我们对公司未来信用基本面维持稳定的判断。

  中洲控股  公司分析:中洲控股前身为深圳国企委企业,目前实际控制人为自然人,公司专注于普通商品房的开发和管理,未有转型计划,母公司的持续定向和土地注入支持有利于增加公司的资本金,但公司提出未来三年实现50%增速的目标,将提升公司的负债率,银行贷款利率为基础利率上浮30%,预计未来经营性净现金流在高流出的背景下不会改善,公司未来筹资压力依然较大。

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