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税务分局集体土地开发的建设调查工作报告.docx

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税务分局集体土地开发的建设调查工作报告  根据市局工作布置,为进一步调查了解红山地区集体土地开发建设情况和纳税情况,我局于2004年11月对全区范围内自1997年立项的集体土地开发项目进行了全面调查.现将调查主要情况汇报如下:  一、调查总体情况:  经调查,全区自1997年立项的集体土地开发项目21个,截止调查结束工程已完工13个,计划投资额200072万元,已实际完成投资额220692万元,实际占地面积和实际建筑面积分别为1205798.4平方米、1523972.88平方米,截止调查结束已销售面积577519.87平方米,实现销售收入653.65万元,其中6个项目已申报纳税1752。

29万元。  二、具体调查内容:  1、开发形式:主要开发形式以村镇或村镇成立的开发企业开发建设为主,其中村镇委托外来开发企业开发的项目有6个.  2、开发项目的审批情况:集体土地开发均通过区计划与经济会批准,项目主要是“农民中心村复建房”、“项目配套生活区”、“项目配套设施”以及“农村老师集资建房”名义立项。  3、开发项目的土地来源,经调查,调查的21个项目大部分是集体土地,其中洲有69亩地块为二桥拆迁安置的国有土地,其他均为集体土地开发建设,未按规定征为国有。根据南京市集体土地房地产开发遗留问题处置工作小组2004年4号文件规定,红山区部分通过审查2个项目,整体通过审查10个项目。

可以补办规划手续。  4、房屋销售对象:经调查,目前调查21个项目,立项以安置本地农民为主,目前从实际情况来看,销售对象均有非当地农民,非当地农民销售大约占60%,有的项目销售对象都是非当地农民。  5、开发单位资质:经调查,具体开发单位具备开发资质的有5个项目,其余均是以村镇或村镇企业名义开发建设,不具备房地产开发资质。  6、领取销售许可证情况:目前21个项目均未领取销售许可证。  7、能否土地使用权证和房屋产权证。目前根据南京市集体土地房地产开发遗留问题处置工作小组2004年4号文件规定,红山区部分通过审查2个项目,整体通过审查10个项目,可以补办规划手续,补办手续后可以为购房者相应的土地使用权证和房屋产权证。

其他项目无法“两证”。  8、销售收入和申报纳税情况。目前21个项目已实现销售收入653.65万元,已申报销售收入35045.8万元,缴纳销售不动产营业税1752.29万元。  三、集体土地开发特点及存在问题  1、项目手续不规范,属非法占地、非法开发。  所有21个项目,均以““农民中心村复建房”、“项目配套生活区”、“项目配套设施”以及“农村老师集资建房”等名义,在区计经委立项。而实际使用用途中,真正的农民复建房仅占40%左右,其余均对外销售。由于未取得合法用地手续,近几年来受到市国土部门的多次整改通知和处罚。  2、所谓“商品房”无合法证件。由于未取得合法手续,开发项目无《商品房销售(预售)许可证》。

因此无法“国有土地使用权证”和“房屋产权证”。  3、占用土地和实际建筑面积均超过实际批准面积。  21个项目经区计经委批准的用地面积为119.83万平方米,实际用地面积120.58平方米;批准建筑面积141.13万平方米,实际建筑面积152.40万平方米。  4、建设规模巨大。  最大的“兴都花园”占地65万平方米、建筑面积80万平方米,建设期从1997年一直到2005年跨越8个年头,其次是“金山花苑”和“沁苑山庄”分别占地15万平方米、建筑面积23万平方米。  5、资金来源多渠道。  由于村委会只是农村自治组织,没有大量的资金投入开发。因此大多采用吸收社会游资进行开发。

主要形式有三种:一是由村委会组织项目“指挥部”,开发收益由行政村享有,通过由项目建筑单位垫资建设的方式,待房屋售出后再支付建筑施工有关款项并给予一定的利息补偿,如万寿村的“沁苑山庄”和“金山花苑”;二是将土地卖给有资金实力的企业或个人,如“万丰苑”收取土地款675万元,“万寿商贸中心”收取土地款240万元;三是有行政村部分干部投资成立一个经营实体,由该实体承包开发,如“兴都花园”由兴卫村的干部和其他投资人共7人,投资成立“南京海派商贸有限责任公司”,上缴兴卫村3.11亿元取得65万平方米的开发权。  6、税收收入流失严重。  以上21个项目,仅有6个项目按预收房款申报缴纳营业税,其他项目均未缴纳任何税收。

以目前已收房款653.65万元计算,少缴营业税1529.89万元。根据南京市集体土地房地产开发遗留问题处置工作小组2004年4号文件规定,红山区部分或整体通过审查12个项目,如通过补办手续,应缴纳营业税为561805%=2809万元。  四、有关税收征管的建议  根据以上调查情况,我们认为:  1、从这些集体土地建房后对外销售的行为来看,不管其行为是否符合《房地产管理法》、《土地管理法》等法律规范,其行为完全符合《营业税暂行条例》规定的“销售不动产”的“销售建筑物及其土地附着物”的征税范围。应当征收营业税。  2、从纳税主体看,销售不动产的主体是企业(如“南京海派商贸有限责任公司”等)或经济组织(如“万寿村委会”)。

这些经济实体发生应税行为,获得应税收入,当然成为纳税人。  3、从课税对象看,该建筑物的不合法性没有影响其对外出售而获取经济利益,因此,对纳税主体销售不合法的建筑物而获取的经济收入征税,也没有改变其是否符合其他法律规范的性质。  因此,我们建议对该行为应该征税,不仅应征收“销售不动产”营业税,而且应加强企业所得税的征管(企业应在机构所在地缴纳)。  以上情况,特此汇报。

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